Аннуитетные и дифференцированные выплаты по ипотеке: что выгоднее?
Santeh-nik.ru

Инженерные системы

Аннуитетные и дифференцированные выплаты по ипотеке: что выгоднее?

Какие платежи по ипотеке выгоднее заемщику — аннуитетные или дифференцированные? Плюсы и минусы схем погашения

Недвижимость всегда стоила дорого.Если доходы не велики, то накопить нужную сумму довольно проблематично. В этом случае на помощь приходят банки, предлагая различные кредитные продукты и в первую очередь ипотеку.

Какие платежи по ипотеке выгоднее заемщику — аннуитетные или дифференцированные, плюсы и минусы схем погашения, разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту, об этом в нашей статье.

Основные понятия

Платеж по ипотечным кредитам складывается из двух частей: возвращается часть выданного кредита и платятся проценты от суммы долга.

  • Аннуитетный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит банку ежемесячно одинаковую сумму выплат.
  • Дифференцированный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит ежемесячно одинаковую сумму возврата долга и проценты на сумму задолженности.

Подробнее о аннуитетных и дифференцируемых платежах по ипотеке читайте тут.

Разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту

Аннуитетный платеж можно рассчитать по формуле:

  • Прм – Годовая ставка по ипотеке деленная на 12.
  • Мес. – количество месяцев на которые взята ипотека.

Рассчитать дифференцированный платеж очень просто (о расчете такого платежа и о том, какие банки предлагают такие кредиты, мы писали тут). Разделите основной долг на количество месяцев, на которые взята ипотека. Так вы получите величину возврата основного долга. Эта составляющая ипотечного платежа не меняется в течении всего срока. Оплата процентов за пользование деньгами каждый месяц будет разной. Рассчитать ее можно по формуле:

Аннуитетный платеж всегда меньше, чем дифференцированный платеж в начале ипотечного периода, поэтому сумма ипотеки может быть больше.

Одинаковый ежемесячный платеж возможен только если выплату основного долга наращивать постепенно. Таким образом, при аннуитетных платежах основной долг выплачивается медленнее, чем при дифференцированных и переплата соответственно выше. Детальнее о том, как произвести досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах и стоит ли это делать, можно узнать из нашей статьи.

При появлении значительной денежной суммы возникает возможность сокращения платежей и ипотечного срока. Банкам выгоднее сократить платежи по ипотеке. Чем дольше заемщик остается клиентом банка, тем больше своих услуг сможет предложить банк клиенту.

Проценты выплачиваются на остаток задолженности. Чем дольше клиент является должником, тем больше процентов получит банк. Уменьшение платежей снижает риски погашения ипотеки. Заемщику же выгоднее сокращать ипотечный срок. Быстрее освобождается от тягот ипотеки, переплата меньше.

В первую половину срока заемщик уплачивает большую часть процентов кредитному учреждению. Именно в этот период ему наиболее выгодно изменение ипотечного договора. В конце срока проценты минимальные и существенно снизить переплату не получится.

Читайте внимательно ипотечный договор до подписания. В договоре могут быть прописаны условия, при которых изменение условий договора невыгодно заемщикам.

Как осуществляется расчет ежемесячных сумм?

Для примера рассчитаем платежи по ипотеке 5 млн. руб. на 1 год под 10 % годовых.

План оплаты займа равными долями

Опишем пример расчета аннуитетного платежа по ипотеке 5 млн. руб. на 1 год под 10%.

# Дата Составляющие платежа Остаток долга
Долг Проценты Итого
1 июль 2018 397 912.77 41 666.67 439 579.44 4602087.23
2 август 2018 401 228.71 38 350.73 439 579.44 4200858.52
3 сентябрь 2018 404 572.28 35 007.15 439 579.44 3796286.24
4 октябрь 2018 407 943.72 31 635.72 439 579.44 3388342.52
5 ноябрь 2018 411 343.25 28 236.19 439 579.44 2976999.27
6 декабрь 2018 414 771.11 24 808.33 439 579.44 2562228.16
7 январь 2019 418 227.53 21 351.90 439 579.44 2144000.63
8 февраль 2019 421 712.76 17 866.67 439 579.44 1722287.87
9 март 2019 425 227.04 14 352.40 439 579.44 1297060.83
10 апрель 2019 428 770.60 10 808.84 439 579.44 868290.23
11 май 2019 432 343.68 7 235.75 439 579.44 435946.55
12 июнь 2019 435 946.55 3 632.89 439 579.44 ипотека погашена
Итого 5 000 000.00 274 953.23 5 274 953.23

Равномерный возврат с процентами на остаток

Опишем пример расчета дифференцированного платежа по ипотеке 5 млн. руб. на 1 год под 10%.

# Дата Составляющие платежа Остаток долга
Долг Проценты Итого
1 июль 2018 416 666.67 41 666.67 458 333.33 4583333.33
2 август 2018 416 666.67 38 194.44 454 861.11 4166666.66
3 сентябрь 2018 416 666.67 34 722.22 451 388.89 3749999.99
4 октябрь 2018 416 666.67 31 250.00 447 916.67 3333333.32
5 ноябрь 2018 416 666.67 27 777.78 444 444.44 2916666.65
6 декабрь 2018 416 666.67 24 305.56 440 972.22 2499999.98
7 январь 2019 416 666.67 20 833.33 437 500.00 2083333.31
8 февраль 2019 416 666.67 17 361.11 434 027.78 1666666.64
9 март 2019 416 666.67 13 888.89 430 555.56 1249999.97
10 апрель 2019 416 666.67 10 416.67 427 083.33 833333.30
11 май 2019 416 666.67 6 944.44 423 611.11 416666.63
12 июнь 2019 416 666.67 3 472.22 420 138.89 ипотека погашена
Итого 5 000 000.00 270 833.33 5 270 833.33

Произведенные расчеты показывают, что аннуитетные платежи меньше, чем дифференцированные в первые полгода ипотеки, но сумма переплаты больше. Основной долг по ипотеке уменьшается быстрее при дифференцированных платежах.

В каких банках есть возможность выбора?

Выдавая кредиты, банки получают доход в виде процентов. Им выгоднее дольше держать заемщика в должниках, поэтому аннуитетный вариант ипотеки значительно выгоднее.

В 2018 году среди известных банков право выбора клиенту предоставляют Россельхозбанк и Газпромбанк. Предоставляя более выгодные условия по ипотеке, они тем самым привлекают к себе большее количество клиентов.

Лидером в банковской сфере является Сбербанк. Он предлагает широкий спектр услуг, как частным клиентам, так и юридическим лицам. Пользуется большим доверием граждан. К сожалению, Сбербанк предлагает своим клиентам только аннуитетную схему платежей. Она наиболее выгодна банку.

Какой вид погашения долга выгоднее заёмщику?

В каждом конкретном случае выбор типа платежа при взятии ипотеки зависит от многих факторов. Принимая решение, что будет лучше в определенной ситуации, нужно знать достоинства и недостатки предлагаемых схем погашения ипотеки. Рассмотрим плюсы и минусы для каждого варианта.

  1. Одна и та же сумма платежа из месяца в месяц легко запоминается, а значит облегчает планирование расходов заемщика и снижает риск возникновения ошибок при оплате.
  2. Сумма платежа меньше, чем по дифференцированному платежу в первой половине ипотечного периода, а значит ее легче найти в бюджете семьи для погашения ипотеки.
  3. Возможность взять большую сумму по ипотеке.
  4. При получении налогового вычета учитываются проценты по ипотеке, а они больше при аннуитете.
  1. Медленно погашается основной долг в первой половине ипотечного периода.
  2. Большая переплата.

Плюсы дифференцированного платежа:

  • Сумма платежа уменьшается из месяца в месяц.
  • Быстро погашается основной долг.
  • Переплата меньше, чем при аннуитете.

Минусы дифференцированного платежа:

  • Большие начальные платежи по ипотеке.
  • Сумма ипотеки может оказаться меньше, чем рассчитывал заемщик.
  • При планировании расходов и совершении платежей придется всегда уточнять сумму к оплате, для избегания ошибок.

Подводные камни

В ипотеке могут встречаться подводные камни:

  1. Банки могут включать пункты договора, которые крайне невыгодны заёмщикам.
  2. Возможность в одностороннем порядке менять процентную ставку по ипотеке приводит к тому, что в случае ее увеличения возрастает сумма платежа.
  3. В договоре может быть установлен минимальный порог денежной суммы для досрочного погашения. Если сумма значительная, то накопить ее будет весьма затруднительно.
  4. Возможны комиссии за досрочное погашение кредита или дополнительные документы.

Выгоды кредитных учреждений и их клиентов не всегда совпадают. Однозначного ответа на вопрос какая схема платежей выгоднее нет. Всегда нужно сопоставлять плюсы и минусы схем платежей со своими приоритетами, желаниями и возможностями.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке: как сэкономить и что лучше выбрать?

Гражданам, оформляющим ипотеку, приходится сталкиваться с долгой выплатой кредита. Если глубже погрузиться в изучение видов ипотечных кредитов, обнаружится, что существующие аннуитетный и дифференцированный платежи кардинально отличаются. В данной статье будут рассмотрены эти разновидности и освещены подводные камни каждого из них.

Определение каждого типа

При аннуитетном виде ежемесячные выплаты одинаковы на протяжении установленного срока кредитования, причём сначала необходимо погасить проценты банка, а уже потом будет уменьшаться само тело кредита.

А дифференцированный платёж – это способ погашения кредита, при котором равномерно уменьшается тело кредита и проценты, начисляемые на сумму долга. Таким образом, первая выплата будет наибольшей, а в следующие месяцы гарантированно уменьшится.

Начальные платежи при дифференцированной схеме могут оказаться довольно большими, так как проценты начисляются на оставшееся тело кредита.

Какой вид выгоднее?

Решить, что лучше, может только сам заёмщик, исходя из своих целей и финансовых возможностей.

  1. С диф. платежами сумма ипотечного кредита, которую может одобрить банк, будет меньше (банкам такой вариант менее выгоден, необходимо убедиться в платежеспособности клиента), следовательно, при аннуитете можно купить более дорогую квартиру.
  2. Основной кредит погашается быстрее при дифференцированной схеме, поскольку общая сумма долга делится на равные части пропорционально сроку кредитования, а число начисляемых процентов уменьшается. Погашение займа по ипотеке аннуитетными платежами начинается с ликвидации начисленных процентов, и только потом начинает изменяться основной кредит.
  3. При аннуитетных схемах возможно сократить ежемесячные выплаты (при этом срок кредитования останется прежним) и быстрее избавиться от кредита (сократить срок кредитования) путём внесения суммы, которая превысит обычный ежемесячный платёж. Таким образом заёмщик сможет минимизировать затраты на выплату процентов, однако банкам досрочное погашение долга при аннуитетных платежах чревато уменьшением прибыли.

В случае выплаты по дифференцированной схеме клиент банка может получить кредитные каникулы, погасив единовременно часть основного долга, впоследствии получив возможность платить только проценты.

  • При аннуитетном виде выплат переплата будет на 15% больше, чем при дифференцированном. Второй вариант гораздо выгоднее аннуитетного в финансовом плане, в результате чего заемщик за весь срок экономит на процентах существенную сумму. Это особо остро ощущается в случае долгосрочной ипотеки, поэтому следует тщательно подходить к выбору типа платежа.
  • Сравнение

    Допустим, сумма кредита – 2 млн, срок – 10 лет, а процентная ставка – 11%. При аннуитетном платеже ежемесячные выплаты будут постоянны и равны 27550 рублей, а при дифференцированном начнутся с 35000 рублей, а последней станет отчисление размером 16819 руб.

    Банки, предоставляющие возможность выбора

    В наше время крайне популярными стали именно аннуитетные выплаты по ипотечному кредиту, и поэтому подавляющее большинство банков предлагает именно этот способ кредитования.

    Однако некоторые финансовые организации всё же оставляют право выбора за клиентом, например, Газпромбанк и Россельхозбанк предоставляют возможность выбора схемы выплаты долга, предварительно проанализировав финансовое положение клиента (кредитная история, платежеспособность).

    Эти организации, выступающие кредиторами, предлагают заёмщикам выгодные условия: низкая процентная ставка при дифференцированном платеже – лучший вариант ипотечного кредита.

    Сбербанк, в свою очередь, отдаёт предпочтение аннуитетной схеме погашения, так как она выгоднее для банка (быстрее будут выплачены проценты, уменьшены риски) и удобнее для плательщика (возможность точно спланировать бюджет и посильная первая сумма выплаты).

    Также в данном банке нельзя поменять одну схему платежей на другую, однако досрочное погашение кредита не запрещено, причём происходит оно без комиссии.

    Преимущества и недостатки исследуемых вариантов

    Преимущества аннуитетного платёжа:

    1. Простота, ввиду которой отсутствует риск случайной недоплаты; легче избежать штрафов, так как сумма фиксированная.
    2. Равномерная финансовая нагрузка, нет неподъёмных начальных платежей, возможность планирования бюджета в течение срока кредитования.
    3. Более щадящие требования к гражданину, желающему взять ипотечный кредит: нет необходимости досконально проверять финансовое положение, как при другой схеме выплат. Следовательно, процент одобрения кредита намного выше.
    4. В соответствии с российским законодательством проценты по ипотеке возвращаются через НДФЛ (вид прямых налогов, исчисляемый от дохода физических лиц за вычетом расходов), таким образом, аннуитетные платежи выгоднее при предоставлении налоговых вычетов: при выплатах по аннуитету в несколько первых лет такие платежи превышают сумму основного долга.
    5. Широкое распространение в банках РФ, возможность выбора из множества предложений.

    Недостатки аннуитета:

    • Превышение тела долга процентной ставкой в течение половины срока, именно поэтому финансовым организациям выгоднее такой вид выплат: банком прибыль будет получена быстро.
    • Сложная формула расчёта долга по такой схеме вызовет затруднения у человека без соответствующего образования, появится необходимость пользоваться онлайн-калькуляторами.
    • Переплата больше, чем при дифференцированных выплатах, нецелесообразность погашения кредита заранее: средства, ушедшие в погашение процентов, не возвращаются.
    1. Минимизирована переплата по кредиту: данная схема намного выгоднее заёмщику, чем иной вид выплат.
    2. Равномерное уменьшение финансовой нагрузки позволяет плательщику чувствовать себя спокойнее.
    3. Несложный расчёт ежемесячных выплат под силу большинству заёмщиков, не приходится прибегать к помощи сторонних сервисов.

    Недостатки дифференцированного вида:

    • Риск допустить ошибку, вызванный разницей между платежами, который может привести к выплате штрафов.
    • Скудный список банков, предлагающих данную схему погашения кредита: клиенты вынуждены выбирать только из 2 организаций.
    • Сравнительно высокие начальные выплаты, что приводит к строгому отбору желающих получить ипотеку: досконально проверяется кредитная история и доход.
    • Максимальная сумма кредита меньше, чем при аннуитетных платежах. Это вызвано внушительным размером первого платежа, который необходимо согласовать с доходом заёмщика.

    Подводные камни

    1. Инфляционный риск: среднегодовой рост этого явления составляет 6%, а поскольку ипотеку оформляют на длительный срок, ценность денежных средств может уменьшиться в разы. Следовательно, по прошествии десяти лет заёмщик может столкнуться с неподъёмной кредитной нагрузкой из-за инфляции.
    2. Финансовые организации, предоставляющие ипотечный кредит, могут устанавливать минимальную сумму для досрочного погашения кредита. При аннуитетной схеме эта сумма будет состоять из процентов на кредит, что является невыгодным для плательщика.
    3. При желании клиента погасить долг досрочно банк может потребовать отчислять деньги по графику или единовременно выплатить всю сумму кредита с процентами.

    Итак, наглядно сравнив ипотеки двух разных типов выплат, можно сделать следующий вывод: самый выгодный потребителю способ платежа по ипотечному кредиту – дифференцированный с минимальной ставкой. Подобное решение позволит сократить переплату и сохранить начальные взносы на приемлемом уровне, а организации, предлагающие два варианта выплат – это Россельхозбанк и Газпромбанк.

    Необходимо быть осторожным с подводными камнями ипотеки различных видов, внимательно изучая условия кредита.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Банки с дифференцированными платежами по ипотеке в 2020 году и их условия

    Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора. Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью. Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2020 года).

    В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами по ипотеке

    Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Разберем, что такое аннуитетный платеж в кредитовании по выплате ипотечной задолженности.

    Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.

    То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.

    Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.

    При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.

    Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.

    Дифференциальные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы.

    Внимание! Вариант дифференцированных платежей по ипотеке относительно дискомфортен для заблаговременного планирования личного бюджета и затрат в будущем.

    Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

    Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

    К очевидным плюсам можно отнести:

    1. Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
    2. Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
    3. Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
    4. Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

    Среди минусов:

    • повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
    • риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
    • сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

    Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

    Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2020 году

    Абсолютное большинство банков РФ (практически 99% от общего числа) выдают ипотечные кредиты с аннуитетной системой погашения долга. Кредиторы, практиковавшие ранее возможность выбора клиентом удобной для него системы оплаты долга, сегодня также перешли на аннуитеты.

    Ниже приводится таблица с условиями оформления ипотеки в банках с дифференцированными платежами, предлагающих своим клиентам такую систему.

    Банк

    Программа ипотеки Величина заемных средств Процентная ставка, % в год Срок возврата Доля первоначального взноса, % от цены приобретаемого жилья Газпромбанк Первичный рынок От 500 тысяч рублей От 4,5 До 30 лет Первичный рынок От 100 тысяч до 60 миллионов рублей От 4,7 1 – 30 лет От 15 Вторичный рынок От 100 тысяч до 8 миллионов рублей От 8 До 25 лет

    И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности.

    Условия ипотечного кредитования в обеих кредитных организациях относятся к одним из лучших и выгодных предложений на российском рынке. Низкие процентные ставки, постоянно действующие акции и спецпредложения, а также возможность выбора дифференцированной системы оплаты способствуют постоянному росту спроса на ипотечные займы и удерживанию лидерских позиций по многим направлениям.

    Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду

    Дата Тип Сумма/ставка
    Срок 0 мес.
    Сумма 0 руб.
    Ставка 0 %
    Переплата 0 руб.
    Начало выплат
    Конец выплат
    Необходимый доход
    Дата Платеж Основной долг Проценты Остаток долга Досрочные погашения

    Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.

    Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:

    • сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
    • тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
    • размер процентной ставки;
    • материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
    • дата выдачи займа;
    • срок кредитования (годы и месяцы).

    Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.

    Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:

    1. Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
    2. В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
    3. Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
    4. Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.

    Простым примером расчета итоговой переплаты по одному и тому же ипотечному займу, но с различными типами платежей может служить следующий случай. Например, клиент получает кредит в размере 5 миллионов рублей со сроком погашения 25 лет под 10% годовых. При аннуитетных платежах конечная стоимость кредита составит 8,6 миллионов рублей, а при дифференцированных – 6,27 миллионов рублей.

    Разница ощутима, особенно, если учесть тот факт, что в случае аннуитетной системы клиент вначале выплачивает только прибыль банку и практически не гасит сам кредит.

    Если ипотека оформляется на меньший срок – например, 10 лет, при сохранении всех остальных параметров, то ситуация будет несколько другой. Переплата по аннуитетам будет равна около 2,9 миллиона рублей, по дифференцированным платежам – 2,52 миллиона рублей. Здесь разницы практически нет.

    В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

    Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

    Чтобы выбрать между аннуитетными и дифференцированными кредитными платежами по ипотеке с точки зрения выгоды, важно определить, в течении какого срока заемщик планирует окончательно рассчитаться с банком. Если кредит оформляется на длительный период, то оптимальной будет дифференцированная система платежей, если на короткий – аннуитетная.

    Подробно ипотека Газпромбанка и ипотека в Россельхозбанке рассмотрены в следующих постах.

    Если ув ас остались вопросы и вам нужна помощь специалиста, то просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

    Задавайте ваши вопросы и не забывайте оценивать статью и ставить лайк.

    Какие платежи по ипотеке выгоднее заемщику — аннуитетные или дифференцированные? Плюсы и минусы схем погашения

    Недвижимость всегда стоила дорого.Если доходы не велики, то накопить нужную сумму довольно проблематично. В этом случае на помощь приходят банки, предлагая различные кредитные продукты и в первую очередь ипотеку.

    Какие платежи по ипотеке выгоднее заемщику — аннуитетные или дифференцированные, плюсы и минусы схем погашения, разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту, об этом в нашей статье.

    Основные понятия

    Платеж по ипотечным кредитам складывается из двух частей: возвращается часть выданного кредита и платятся проценты от суммы долга.

    • Аннуитетный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит банку ежемесячно одинаковую сумму выплат.
    • Дифференцированный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит ежемесячно одинаковую сумму возврата долга и проценты на сумму задолженности.

    Подробнее о аннуитетных и дифференцируемых платежах по ипотеке читайте тут.

    Разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту

    Аннуитетный платеж можно рассчитать по формуле:

    • Прм – Годовая ставка по ипотеке деленная на 12.
    • Мес. – количество месяцев на которые взята ипотека.

    Рассчитать дифференцированный платеж очень просто (о расчете такого платежа и о том, какие банки предлагают такие кредиты, мы писали тут). Разделите основной долг на количество месяцев, на которые взята ипотека. Так вы получите величину возврата основного долга. Эта составляющая ипотечного платежа не меняется в течении всего срока. Оплата процентов за пользование деньгами каждый месяц будет разной. Рассчитать ее можно по формуле:

    Аннуитетный платеж всегда меньше, чем дифференцированный платеж в начале ипотечного периода, поэтому сумма ипотеки может быть больше.

    Одинаковый ежемесячный платеж возможен только если выплату основного долга наращивать постепенно. Таким образом, при аннуитетных платежах основной долг выплачивается медленнее, чем при дифференцированных и переплата соответственно выше. Детальнее о том, как произвести досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах и стоит ли это делать, можно узнать из нашей статьи.

    При появлении значительной денежной суммы возникает возможность сокращения платежей и ипотечного срока. Банкам выгоднее сократить платежи по ипотеке. Чем дольше заемщик остается клиентом банка, тем больше своих услуг сможет предложить банк клиенту.

    Проценты выплачиваются на остаток задолженности. Чем дольше клиент является должником, тем больше процентов получит банк. Уменьшение платежей снижает риски погашения ипотеки. Заемщику же выгоднее сокращать ипотечный срок. Быстрее освобождается от тягот ипотеки, переплата меньше.

    В первую половину срока заемщик уплачивает большую часть процентов кредитному учреждению. Именно в этот период ему наиболее выгодно изменение ипотечного договора. В конце срока проценты минимальные и существенно снизить переплату не получится.

    Читайте внимательно ипотечный договор до подписания. В договоре могут быть прописаны условия, при которых изменение условий договора невыгодно заемщикам.

    Как осуществляется расчет ежемесячных сумм?

    Для примера рассчитаем платежи по ипотеке 5 млн. руб. на 1 год под 10 % годовых.

    План оплаты займа равными долями

    Опишем пример расчета аннуитетного платежа по ипотеке 5 млн. руб. на 1 год под 10%.

    # Дата Составляющие платежа Остаток долга
    Долг Проценты Итого
    1 июль 2018 397 912.77 41 666.67 439 579.44 4602087.23
    2 август 2018 401 228.71 38 350.73 439 579.44 4200858.52
    3 сентябрь 2018 404 572.28 35 007.15 439 579.44 3796286.24
    4 октябрь 2018 407 943.72 31 635.72 439 579.44 3388342.52
    5 ноябрь 2018 411 343.25 28 236.19 439 579.44 2976999.27
    6 декабрь 2018 414 771.11 24 808.33 439 579.44 2562228.16
    7 январь 2019 418 227.53 21 351.90 439 579.44 2144000.63
    8 февраль 2019 421 712.76 17 866.67 439 579.44 1722287.87
    9 март 2019 425 227.04 14 352.40 439 579.44 1297060.83
    10 апрель 2019 428 770.60 10 808.84 439 579.44 868290.23
    11 май 2019 432 343.68 7 235.75 439 579.44 435946.55
    12 июнь 2019 435 946.55 3 632.89 439 579.44 ипотека погашена
    Итого 5 000 000.00 274 953.23 5 274 953.23

    Равномерный возврат с процентами на остаток

    Опишем пример расчета дифференцированного платежа по ипотеке 5 млн. руб. на 1 год под 10%.

    # Дата Составляющие платежа Остаток долга
    Долг Проценты Итого
    1 июль 2018 416 666.67 41 666.67 458 333.33 4583333.33
    2 август 2018 416 666.67 38 194.44 454 861.11 4166666.66
    3 сентябрь 2018 416 666.67 34 722.22 451 388.89 3749999.99
    4 октябрь 2018 416 666.67 31 250.00 447 916.67 3333333.32
    5 ноябрь 2018 416 666.67 27 777.78 444 444.44 2916666.65
    6 декабрь 2018 416 666.67 24 305.56 440 972.22 2499999.98
    7 январь 2019 416 666.67 20 833.33 437 500.00 2083333.31
    8 февраль 2019 416 666.67 17 361.11 434 027.78 1666666.64
    9 март 2019 416 666.67 13 888.89 430 555.56 1249999.97
    10 апрель 2019 416 666.67 10 416.67 427 083.33 833333.30
    11 май 2019 416 666.67 6 944.44 423 611.11 416666.63
    12 июнь 2019 416 666.67 3 472.22 420 138.89 ипотека погашена
    Итого 5 000 000.00 270 833.33 5 270 833.33

    Произведенные расчеты показывают, что аннуитетные платежи меньше, чем дифференцированные в первые полгода ипотеки, но сумма переплаты больше. Основной долг по ипотеке уменьшается быстрее при дифференцированных платежах.

    В каких банках есть возможность выбора?

    Выдавая кредиты, банки получают доход в виде процентов. Им выгоднее дольше держать заемщика в должниках, поэтому аннуитетный вариант ипотеки значительно выгоднее.

    В 2018 году среди известных банков право выбора клиенту предоставляют Россельхозбанк и Газпромбанк. Предоставляя более выгодные условия по ипотеке, они тем самым привлекают к себе большее количество клиентов.

    Лидером в банковской сфере является Сбербанк. Он предлагает широкий спектр услуг, как частным клиентам, так и юридическим лицам. Пользуется большим доверием граждан. К сожалению, Сбербанк предлагает своим клиентам только аннуитетную схему платежей. Она наиболее выгодна банку.

    Какой вид погашения долга выгоднее заёмщику?

    В каждом конкретном случае выбор типа платежа при взятии ипотеки зависит от многих факторов. Принимая решение, что будет лучше в определенной ситуации, нужно знать достоинства и недостатки предлагаемых схем погашения ипотеки. Рассмотрим плюсы и минусы для каждого варианта.

    1. Одна и та же сумма платежа из месяца в месяц легко запоминается, а значит облегчает планирование расходов заемщика и снижает риск возникновения ошибок при оплате.
    2. Сумма платежа меньше, чем по дифференцированному платежу в первой половине ипотечного периода, а значит ее легче найти в бюджете семьи для погашения ипотеки.
    3. Возможность взять большую сумму по ипотеке.
    4. При получении налогового вычета учитываются проценты по ипотеке, а они больше при аннуитете.
    1. Медленно погашается основной долг в первой половине ипотечного периода.
    2. Большая переплата.

    Плюсы дифференцированного платежа:

    • Сумма платежа уменьшается из месяца в месяц.
    • Быстро погашается основной долг.
    • Переплата меньше, чем при аннуитете.

    Минусы дифференцированного платежа:

    • Большие начальные платежи по ипотеке.
    • Сумма ипотеки может оказаться меньше, чем рассчитывал заемщик.
    • При планировании расходов и совершении платежей придется всегда уточнять сумму к оплате, для избегания ошибок.

    Подводные камни

    В ипотеке могут встречаться подводные камни:

    1. Банки могут включать пункты договора, которые крайне невыгодны заёмщикам.
    2. Возможность в одностороннем порядке менять процентную ставку по ипотеке приводит к тому, что в случае ее увеличения возрастает сумма платежа.
    3. В договоре может быть установлен минимальный порог денежной суммы для досрочного погашения. Если сумма значительная, то накопить ее будет весьма затруднительно.
    4. Возможны комиссии за досрочное погашение кредита или дополнительные документы.

    Выгоды кредитных учреждений и их клиентов не всегда совпадают. Однозначного ответа на вопрос какая схема платежей выгоднее нет. Всегда нужно сопоставлять плюсы и минусы схем платежей со своими приоритетами, желаниями и возможностями.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Что выбрать: аннуитетные или дифференцированные платежи

    Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

    Кредит можно выплачивать по-разному: равными частями или разделить на разные по размеру платежи. В основе лежат два типа погашения задолженности – аннуитетный и дифференцированный.

    Платёж по кредиту: слагаемые

    Вы взяли в банке кредит. Например, 100 тыс. руб. Выплатить нужно больше – с учётом процентов. Основную сумму долга – 100 тыс. – называют «телом кредита». Проценты начисляются поверх этой суммы.

    Каждый платёж состоит из части «тела кредита» и части процентов. Их соотношение может быть разным.

    Аннуитет

    Это тип выплат, когда нужно регулярно перечислять в банк одинаковую сумму. Чаще всего ежемесячно.

    При кредитах на большой срок значительную часть первых платежей составляют проценты, а «тело кредита» уменьшается медленно.

    Проценты всегда начисляются на остаток задолженности, поэтому постепенно доля % в платеже снижается.

    Размер аннуитета рассчитывается по сложной формуле.

    Формула расчёта платежа для потребительского кредита без обеспечения из Общих условий кредитования Сбербанка.

    Если взять в кредит 100 тыс. руб. на 6 месяцев со ставкой 13,4% годовых, график платежей будет такой:

    Месяц Сумма платежа Проценты Тело кредита Остаток
    Август 17324,08 1116,66 16207,42 83792,58
    Сентябрь 17324,08 935,68 16388,40 67404,18
    Октябрь 17324,08 752,68 16571,40 50832,78
    Ноябрь 17324,08 567,63 16756,45 34076,33
    Декабрь 17324,08 380,52 16943,56 17132,77
    Январь 17324,10 191,33 17132,77 0,00

    Итого придётся заплатить банку 103 944,5 руб.

    При более длительных сроках пропорции меняются.

    Например, если взять в кредит 100 тыс. на 5 лет (60 месяцев) под такую же процентную ставку, размер ежемесячного платежа будет составлять 2296 руб. При этом первый платёж примерно наполовину – 1117 руб. – будет состоять из процентной части, а в последний месяц заплатите всего 26 руб. процентов.

    Большая доля процентов – разве это плохо?

    В целом нет. Но если соберётесь досрочно погасить долг, столкнётесь с неприятной новостью. Часто считают так: если при годовом кредите на 100 тыс. плачу по 8950,5 руб. полгода, значит выплатил 53 703 руб. Осталось – 46 297 руб. Погашу с премии.

    Это не верно, потому что каждый платёж включает выплату процентов, и в первые месяцы они составляют весомую сумму. Считать, сколько денег выплатили из «тела кредита», нужно без учёта процентов. В данном случае получается, что за полгода платежей будет погашено 48 334,87 руб. Останется – 51 665,13 руб. Премии не хватит.

    Плюсы у такой системы тоже есть – кредит просто выплачивать. Нужно перечислять одну и ту же сумму регулярно, вот и все условия.

    Дифференцированные платежи

    При такой системе погашения ежемесячно выплачивается равная сумма основного долга, а проценты постепенно убывают одновременно с уменьшением остатка задолженности.

    В начале кредитования выплаты получаются крупными и под конец заметно снижаются.

    Рассчитывается такой платёж проще. Берём такие же условия: 100 тыс. руб. на 6 месяцев со ставкой 13,4% годовых.

    Ежемесячный взнос по основному долгу будет одинаковый: 16 666,67 руб.

    Проценты рассчитываются так: % = остаток «тела кредита» * 13,4% * число дней в месяце / 365.

    Пример расчёта:

    Месяц Сумма платежа Проценты Тело кредита Остаток
    Август 17783,33 1116,66 16666,67 83333,33
    Сентябрь 17597,23 930,56 16666,67 66666,66
    Октябрь 17411,11 744,44 16666,67 49999,99
    Ноябрь 17225,00 558,33 16666,67 33333,32
    Декабрь 17038,89 372,22 16666,67 16666,65
    Январь 16852,76 186,11 16666,65 0,00

    Итого придётся выплатить 103 908,32 руб.

    Если увеличить срок до 60 месяцев, то размер первого платежа будет 2783 руб., 1117 руб. из которых составляют проценты. Последний взнос – 1685 руб.

    Что выгоднее

    Если сравнить два примера на 100 тыс. руб., то кредит с дифференцированной системой дешевле на 36,18 руб. При займе на 1 млн и 5 лет за дифференцированный кредит заёмщик заплатит на 36 917 руб. меньше.

    Но получить его будет сложнее. Из-за высоких первых платежей банк внимательнее проверяет финансовую состоятельность соискателя. По этой же причине могут сократить сумму кредита. Еще одно препятствие – редкость предложений с дифференцированными платежами.

    Выбрать между двумя типами выплат предлагают, например, Газпромбанк при потребительском кредитовании и Россельхозбанк при ипотеке. Аннуитетная система есть во всех банках.

    Узнать выгоду при досрочном погашении по конкретному займу помогут только индивидуальные расчёты – сделайте таблицу выплат и уменьшайте срок кредита, сумму ежемесячного платежа согласно условиям договора с банком.

    «При выборе типа кредита нужно понимать, что для вас комфортнее, – советует управляющая петербургским филиалом АКБ «ФОРА-БАНК» Наталия Яшева. – Аннуитетный платёж удобен при фиксированном доходе, соответственно, больше подходит наёмным служащим с постоянным окладом. Также одинаковые выплаты помогают прогнозировать крупные траты: отдых, покупку бытовой техники. При дифференцированном платеже придётся больше ограничивать себя в ежедневных потребностях. Нужно оценить, сможете ли вы жить в жёстком финансовом режиме и как долго, что будете делать в случае возникновения непредвиденных расходов, например медицинских».

    В целом, дифференцированный кредит можно брать, если самый крупный платёж является подъёмным. При ограниченном бюджете и невысокой зарплате аннуитетный кредит может быть более удобным.

    Читать еще:  Как правильно залить фундамент под дом
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector