Апартаменты — роскошь или инвестиции
Santeh-nik.ru

Инженерные системы

Апартаменты — роскошь или инвестиции

Инвестировать в апартаменты выгоднее, чем в квартиры, уверены риэлторы

Почти треть апартаментов в Москве сдается с чистовой отделкой, некоторые – уже с мебелью. Это позволяет инвесторам быстрее заставить актив работать.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, насчитала 124 проекта с апартаментами в Москве (около 11 000 отдельных помещений для проживания). Апартаменты с отделкой представлены в 38 проектах (3700 лотов). 64 комплекса уже сданы, в 17 есть апартаменты с отделкой – их 524 (22%). По данным Becar Asset Management, в Москве из всех заявленных проектов на долю бизнес-класса приходится 58% объектов, 36% позиционируются как элитные, 2% – премиум, 4% – комфорт-класс.

Сколько именно апартаментов уже сдается в аренду, опрошенные «Ведомостями» эксперты сказать не смогли. «Официального учета не ведется. Но простаивают апартаменты на рынке аренды недолго», – объяснила Литинецкая. По подсчетам «Tweed недвижимости», за 2018 г. доля предложений апартаментов в аренду от собственников увеличилась примерно на 20%, с 290 в 2017 г. до 350 в 2018 г.

В ГК «Пионер» считают, что примерно половина всех апартаментов приобретается в качестве доходной недвижимости. А в московских апарт-отелях «YE’S Технопарк» и «YE’S Ботанический сад» до 90% сделок – это покупки для сдачи в аренду. В апарт-отеле сети в Петербурге на ул. Хошимина восемь из 10 собственников используют актив для этой цели, уточнил Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики «Пионера».

Как правило (но не всегда), апартаменты дешевле сопоставимых по характеристикам и расположению квартир на 20–30%, объясняет выбор инвесторов Литинецкая. А ставки аренды практически не отличаются. Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья», уточнил, что новое предложение просто лучше квартир в старом жилом фонде, потому и сдавать можно дороже. Но если рядом есть и другие современные дома, цена на апартаменты не будет выделяться. В качестве примера Каширцев привел МФК «Савеловский сити» (ул. Новодмитровская): однокомнатные апартаменты в нем и однокомнатные квартиры в том же районе стоят по 45 000–50 000 руб. в месяц.

Полностью оборудованные застройщиком помещения – уже готовый для получения пассивного дохода актив, добавляет Межевикин. Но прежде чем получить доход, инвестору предстоит найти арендатора, и в подавляющем большинстве случаев он делает это самостоятельно. Объявления на разных информационных ресурсах в основном размещают владельцы или их риэлторы. Одни действительно хотят самостоятельно заниматься бизнесом и не платить посредникам, для других это вынужденный шаг, так как УК в доме не предоставляет подобной услуги. По словам Елены Орешкиной, коммерческого директора «Колди», около 50% апартаментов на московском рынке расположены в одном или нескольких корпусах в составе крупного ЖК, где управляющая компания занимается только эксплуатацией.

Елена Орешкина, коммерческий директор «Колди»:

«Инвестору важно точно рассчитывать налоги и сопутствующие затраты: в апартаментах эти статьи расходов существенно выше. Высокодоходные апартаменты входят в список объектов с льготным налогообложением (ставка 0,5% от кадастровой стоимости в год вместо 2%) или являются «апартаментами гостиничного типа» с возможностью регистрации по месту жительства».

Впрочем, в части новых проектов застройщики готовы предложить профессиональное управление доходной недвижимостью. Или собственник может отдать объект в доверительное управление. Марина Шекера, директор департамента аренды Penny Lane Realty, рассказала, что компания оказывает такую услугу за 10–20% от месячной ставки, но собственник платит лишь тогда, когда объекты сдаются. Схожие расценки предлагают и другие. Например, Penny Lane Realty сдает трехкомнатные апартаменты в ММДЦ «Москва-сити» за 450 000 руб. в месяц, получая вознаграждение в 90 000 руб. (20%). Пакет услуг включает оплату коммунальных платежей, кабельного ТВ, уборку в квартире, а также отправку денег клиенту за рубеж. Профессиональные УК, которые также оказывают услуги по сдаче апартаментов в аренду, работают только на небольшом числе объектов. Преимущественно это премиальные МФК или апарт-отели. Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group, говорит, что «схема управления апартаментами физических лиц несовершенна ввиду особенностей российского законодательства», поэтому УК и не спешат браться за этот бизнес. Так, собственник апартаментов, не нарушая закон, в любой момент может передумать сдавать их и начнет в них жить сам, а потом вновь съехать – это все неизбежно повлияет на изначально рассчитанные сроки возврата инвестиций и уменьшит доход УК.

Дивеева сравнивает Москву с Лондоном – там в подобных проектах, где собственниками являются физические лица, применяется схема владения не конкретным помещением, а долей. Собственник подписывает отказ от проживания и регулярно получает гарантированный доход. В России таких проектов пока на рынке нет. «В Великобритании заявление об отказе от проживания – это сильный юридический инструмент, по российскому законодательству он ничего не будет значить, ситуация будет трактоваться всегда в пользу собственника», – объясняют в компании.

Capital Group готова сдавать недвижимость клиентов в двух проектах – «Око» в «Сити» и The Book на Новом Арбате, 15: подберут арендаторов, определят набор нужных сервисов. Это могут быть услуги по уборке, косметическому ремонту, доставке. А в МФК «Око» могут обставить жилище мебелью и предложить технику от LG на специальных условиях.

В апарт-отелях YE’S номера могут сдавать как сами владельцы, так и управляющая компания. Межевикин рассказал, что, когда первый проект в Санкт-Петербурге был введен, 35% инвесторов сдавали сами. Сейчас так поступают лишь 15% собственников. В московском «YE’S Митино» из 504 юнитов в ведении УК более 70%. По словам Дмитрия Сороколетова, вице-президента Becar Asset Management, самостоятельная сдача в аренду не предусмотрена самой идеологией продукта, иначе какой же это «пассивный доход». Такая концепция уже реализована в питерском апарт-отеле Vertical на Московском, 73, а также будет использована в московском «Vertical на Таганской».

Важен сервис , а не статус

По словам риэлторов, спрос на апартаменты в Москве хороший. С точки зрения арендатора, важны те же характеристики, что и для съемной квартиры, говорит Литинецкая. Это «где находится» и «сколько платить». Юридический статус нежилого помещения никакой роли для арендаторов не играет. «Мы не знаем ни одного случая отказа от аренды из-за статуса», – говорит Ирина Могилатова, гендиректор «Tweed недвижимости».

В элитном сегменте есть клиенты, которых привлекает именно гостиничный сервис. Хотя, по словам Шекеры, единственная категория арендаторов, которым не подходят апартаменты, – это сотрудники крупных компаний, часто иностранных, которым работодатель оплачивает проживание. Им необходима регистрация, а в апартаментах, как в нежилых помещениях, за исключением апарт-отелей, с регистрацией вопрос пока не решен.

По бюджету и доход

По словам Литинецкой, доходность зависит от огромного количества факторов: от выбора комплекса и размера вложений до кадастровой стоимости объекта и уровня конкуренции в районе. При неудачном вложении заработать вовсе не удастся, максимальная операционная доходность может достигать 15–17% годовых.

По подсчетам «Колди», за пять лет 1 кв. м в квартирах подешевел на 14%, в апартаментах – подорожал на 11%. Доходность апартаментов в качественных лофт-проектах в компании оценивают в 16–19% годовых, лоты в апарт-отелях дают 13%, апартаменты в МФК приносят около 8–12%, апартаменты в ЖК – 5–8%. Доходность от сдачи квартир в аренду в ЖК, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, не превышает 2–5%.

В Knight Frank считают, что инвестировать в элитные проекты нецелесообразно, слишком они дороги, и Шекера подтверждает это мнение. Есть, конечно, те, кто купил элитные апартаменты впрок, например для детей или на будущее, потому что понравился проект, и временно сдают в аренду. «Но с учетом высокой цены, расходов на налоги и содержание, говорить об окупаемости не приходится, – рассуждает Шекера. – Арендой собственники лишь удешевляют покупку, возвращая постепенно часть средств».

По расчетам Knight Frank, апартаменты в башне «Око» окупятся не менее чем за 13 лет: двухкомнатные апартаменты общей площадью 90 кв. м были куплены за 38 млн руб., сданы в начале 2018 г. по ставке 270 000 руб. в месяц. Эксплуатационные расходы в башне – 234 руб. за 1 кв. м в месяц, а налог на недвижимость исчисляется по ставке 0,5%.

По словам Дивеевой, если сдавать через УК Capital Group, средняя ставка для апартаментов с одной спальней в «Оке» (70–90 кв. м) составляет 250 000–300 000 руб. в месяц, с двумя – 450 000–500 000 руб. Пентхаус в 300 кв. м может сдаваться за 1 млн руб. в месяц.

Купить, чтобы сдавать, – это «скорее история для проектов уровня комфорт- или бизнес-класса», резюмируют в Knight Frank. По подсчетам Hospitality Income Consulting, номера в апарт-отелях окупаются от 6 до 12 лет, а годовая доходность доходит до 12%.

Сороколетов рассказал, что в Vertical на Московском, 73, в Санкт-Петербурге, которым управляет Becar Asset Management, УК работает по нескольким договорам: «агентский» – это когда 75% от арендного платежа получает собственник, а 25% – управляющая компания, и «гарантированный доход», когда собственник получает фиксированную ежемесячную выплату (к примеру, 50 000 руб.). Расходы по коммунальным платежам собственники оплачивают исключительно в дни простоя номера. В остальное время расходы закладываются в счет гостя. В зависимости от даты покупки и расчетного периода доходность в проекте составляет от 8 до 17% годовых.

В сети YE’S инвесторам предлагается несколько программ. В качестве примера Межевикин привел расчет для апартаментов в Митине, купленных инвестором за 4,3 млн руб. и сданных в управление по программе «Жизнь без проблем» (20% получает УК, которая обеспечивает уборку, поддержание технического состояния квартиры, мелкий ремонт и др.). Ставка зависит от сроков проживания: если снимать на 1–3 месяца, номер обойдется в 51 500 руб. в месяц плюс коммунальные услуги. Если номер простаивает, за ЖКУ платит хозяин, это примерно 3500–4000 руб. в месяц. В среднем за год загрузка апарт-отеля – 90%. Годовой доход за вычетом вознаграждения УК составит 448 800 руб., это 10,5% годовых.

В «Колди» уверены, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают именно лофты, в KR Properties с коллегами согласны. Интересная архитектура исторических промышленных объектов, интригующая история и богатая инфраструктура центра или креативного кластера обеспечивают лофтам добавочную стоимость. По подсчетам «Колди», коэффициент price-to-rent (P/R) в классических лофт-проектах, составляет 8–10. То есть сдача в аренду позволяет, как правило, выйти на чистую прибыль уже через восемь лет благодаря годовой доходности 16–19%. Орешкина рассказывает: клиент купил 27,5 кв. м за 5,9 млн руб. в комплексе Loftec на Нижней Красносельской в Москве в 2017 г. Объект сдается в эксплуатацию в середине 2019 г. Сдача в аренду апартаментов на пять лет обеспечит собственнику чистый доход в размере 4,5 млн руб., а сам апартамент подорожает примерно на 15%. В расходной части учли затраты на отделку, покупку бытовой техники и мебели из расчета 80 000 руб. за 1 кв. м, ежегодный налог на имущество в размере 2% (около 19 500 руб. в год) и обязательные эксплуатационные платежи.

Сороколетов уверен, что наибольшая доходность возможна, если сдавать на короткий срок: «Занимаясь этим самостоятельно, можно получить совсем не пассивный, а вполне активный доход». Но как только в этой цепочке помимо владельца появляется еще кто-то, например уборщица, которая обслуживает номер собственника, этот бизнес перестает быть суперприбыльным, предупреждает Сороколетов.

В The Book Apartments на Новом Арбате, по словам Дивеевой, уже есть желающие приобрести целые этажи. А минимальный входной билет для инвестора – 14,2 млн руб. за студию 27,3 кв. м с полностью готовой отделкой и частичной меблировкой. Ставка аренды для такого помещения, предложенная УК, – 80 000–90 000 руб. в месяц. Средневзвешенная доходность апартаментов для инвесторов (IRR) определяется как 17% годовых за пять лет, уточнила Дивеева.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Читать еще:  Как вырастить клубнику на подоконнике

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Апартаменты — роскошь или инвестиции

Что же такое апартаменты? Кто-то считает — что это роскошь, а для кого-то — это самый подходящий объект для вложения средств. Законодательно апартаменты — это номер в средствах размещения площадью от 40 квадратных метров, который состоит из 2х и больше комнат и имеет все необходимое кухонное оборудование.

Однако на практике под апартаментами подразумеваются просторные помещения площадью в 100-250 квадратных метров в престижных многофункциональных комплексах или деловых центрах. Так или иначе, апартаменты относятся к элитной недвижимости. И последнее время становятся все более популярными и востребованными в Москве.

Апартаменты как сегмент столичного рынка элитной недвижимости

В России активный выход апартаментов на рынок недвижимости начался в 2007 году. Этот формат недвижимости в столице стал предлагаться в рамках множества проектов многофункциональных комплексов и общественно-деловых центров. На сегодняшний день в центре Москвы апартаменты предлагают примерно в 10 многофункциональных комплексах. Согласно информации департамента продаж элитной недвижимости агентства Penny Lane Realty, много апартаментов предлагается в Московском Международном Деловом Центре «Москва-Сити», в МФК Империя Тауэр, Город Столиц, Евразия, Федерация, Меркурий Сити Тауэр.

Апартаменты — это довольно дорогой тип недвижимости. Стоимость апартаментов варьируется от 5 тысяч до 35 тысяч долларов за квадратный метр. Цена зависит от района, этажа, типа дома, уровня сервиса и даже вида из окна. В Москве средняя стоимость апартаментов составляет около 8 тысяч долларов за квадратный метр. При этом 15% общего объема предложения приходится на апартаменты стоимостью 5 — 6 тысяч долларов за квадратный метр, а 25% — это объекты стоимостью от 8 тысяч до 15 тысяч долларов за квадратный метр. В состав МФК кроме жилых апартаментов входят рестораны класса de luxe, бизнес-центр, торговый центр, салон красоты, спортивный клуб, сауна и многое другое. Здание комплекса оснащено подземным паркингом. Жителям предоставляется полный набор гостиничных услуг: горничная, консьерж-сервис и другое.

В структуре арендаторов и покупателей столичных апартаментов, которые входят в состав многофункциональных комплексов, примерно 70% приходится на долю крупных компаний, среди которых каждая четвертая — отечественная. Остальные 30% — это частные клиенты, которые приезжают в Москву, с деловыми целями, среди них доля иностранцев составляет до 40-45%.

Апартаменты набирают популярность

Интерес к апартаментам в Москве в основном проявляют люди, которые живут за пределами столицы. Для них важно местоположение объекта, его высокий статус. Также внимание к данному виду недвижимости проявляют высокопоставленные сотрудники, которым неудобно ежедневно ездить в свои загородные резиденции, поэтому иногда они предпочитают иметь апартаменты в столице.

По данным агентства, «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»», при долгосрочной аренде (от года) или при покупке апартаментов потенциальный клиент — это, как правило, мужчина (очень редко женщина) в возрасте 30-45 лет, с уровнем дохода от 5 тысяч долларов.

Отношение российского бизнеса к апартаментам постепенно меняется, этот формат недвижимости становится более привычным.

Среди пожеланий потребителей и основных требований, которые предъявляются к номерам-апартаментам со стороны потенциальных клиентов, можно назвать отделку апартаментов «под ключ» с полной меблировкой, плюс дополнительный сервис, соответствующий гостиничному обслуживанию.

Рост интереса к апартаментам в столице вызван существующим в настоящий момент дефицитом гостиниц класса 3-4 звезды и достаточно высокими, порой не совсем оправданными, ценами на номера в гостиницах класса «люкс», а также отечественными особенностями рынка аренды квартир. Отношение российского бизнеса к апартаментам постепенно меняется, этот формат недвижимости становится более привычным, распространенным а, следовательно, и более востребованным со стороны представителей биснес-элиты.

Если рассматривать спрос на апартаменты по географическому принципу, то 35-40% спроса приходится на долю арендаторов и покупателей, интересующихся апартаментами, расположенными в Центральном административном округе. Такие апартаменты по характеристикам соответствуют обычно 4-5 звездочным гостиничным номерам. 45-50% составляют арендаторы и покупатели, которых интересуют объекты, расположенные в Юго-Западном и Западном административных округах. Их характеристики соответствуют номерам в 4-звездочных гостиницах. Дополнительным преимуществом этих апартаментов являются высокоразвитая транспортная и социальная инфраструктура, а также достаточно благоприятная экология. На апартаменты, расположенные в спальных районах Москвы, приходится 10-15% общего спроса. Такие объекты по уровню сервиса соответствуют 3-звездочным гостиницам.

Так же следует отметить, что в общем объеме спроса на апартаменты в столице около 75% потенциальных клиентов заинтересованы в аренде и только 25% — в покупке.

Апартаменты как объект инвестирования

Кроме того, что апартаменты в последнее время становятся популярным приобретением среди московской бизнес-элиты. Сейчас многие также рассматривают данный вид недвижимости в качестве подходящего объекта инвестирования.

Апартаменты интересны инвесторам, которые в дальнейшем предполагают их сдавать в аренду иностранным гостям. Ведь как мы уже рассмотрели выше, больше половины спроса на столичные апартаменты приходится на иностранцев. Это обусловлено тем, что апартаменты — это вид жилья в западной традиции. Для большинства иностранцев такой формат недвижимости является привычным и давно знакомым.

А так как спрос на апартаменты большой и последнее время только растет, то и вложение денег в данный сегмент недвижимости может принести инвестору значительную прибыль.

Что же касается инвестирования в строительство многофункциональных комплексов с апартаментами, то для девелопера — это очень непростой проект. Такие проекты отличаются сложной профессиональной эксплуатацией, высокими издержками, возникающими по истечении срока аренды. К тому же при разработке проекта нужно найти подходящее местоположение, которое должно быть абсолютно идеальным. В случае с арендными проектами кроме самого строительства возникает еще один момент — последующее управлении и обслуживание комплекса. Именно поэтому в столице строительство многофункциональных комплексов ведется не очень активно. Но в силу того, что растет спрос, в ближайшее время предложение апартаментов, вероятно, тоже должно увеличиться. Данный сегмент рынка элитной недвижимости имеет значительные перспективы развития в Москве.

Юридические аспекты

Многие потенциальные покупатели воспринимают апартаменты как объекты элитной недвижимости, наличие которых в собственности придает владельцам некоторый особый социальный статус.

Однако тут есть несколько тонких юридических моментов. В силу того, что официально апартаменты относят к нежилым помещениям, то, как и в любом другом номере отеля, прописаться в них, нельзя. Тем не менее, для большинства потенциальных покупателей апартаментов данный вид недвижимости не является основным жильем, поэтому для них процедура регистрации не имеет существенного значения.

Апартаменты в России уже никого не удивляют, они стали привычными объектами на российском рынке.

А вот для застройщиков статус апартаментов, как нежилых помещений, дает возможность включать их в состав многофункциональных комплексов, которые строятся на территориях, изначально не предназначенных для возведения жилых комплексов. Многие эксперты отмечают, что именно данный фактор повлияет на развитие столичного рынка апартаментов в текущем году.

Читать еще:  Кварцвиниловая плитка — особенности материала, плюсы и минусы

Перспективы

На сегодняшний день в Москве предложение элитных апартаментов составляет около 30 % всей элитной недвижимости. Это свидетельствует о том, что за последние несколько лет апартаменты из единичных предложений выросли в самостоятельный и достаточно перспективный сегмент рынка, который уже прочно занял свою нишу.

Маловероятно, что апартаменты будут очень популярны среди широких слоев населения. Это обусловлено и довольно большой ценой, и статусом элитного жилья. Однако спрос на них есть, и он постоянный и стабильный.

Некоторые эксперты утверждают, что вследствие того, что спрос на качественную жилую недвижимость в столице ненасыщен, востребованность апартаментов будет продолжать расти при условии проведения грамотного маркетинга. Также можно прогнозировать высокий спрос на апартаменты в районах деловой активности, а также в традиционных «элитных» районах ЦАО. Однако существуют и противоположные мнения, согласно которым, существенного роста предложения апартаментов в Москве в ближайшее время не произойдет.

Кто из экспертов окажется прав, покажет время. С уверенностью можно утверждать только одно — апартаменты в России уже никого не удивляют, они стали привычными объектами на российском рынке. С каждым годом — этот сегмент рынка элитной недвижимости приобретает все больше сторонников и потенциальных клиентов. А спрос, как известно, рождает предложение.

Инвестировать в апартаменты выгоднее, чем в квартиры, уверены риэлторы

Почти треть апартаментов в Москве сдается с чистовой отделкой, некоторые – уже с мебелью. Это позволяет инвесторам быстрее заставить актив работать.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, насчитала 124 проекта с апартаментами в Москве (около 11 000 отдельных помещений для проживания). Апартаменты с отделкой представлены в 38 проектах (3700 лотов). 64 комплекса уже сданы, в 17 есть апартаменты с отделкой – их 524 (22%). По данным Becar Asset Management, в Москве из всех заявленных проектов на долю бизнес-класса приходится 58% объектов, 36% позиционируются как элитные, 2% – премиум, 4% – комфорт-класс.

Сколько именно апартаментов уже сдается в аренду, опрошенные «Ведомостями» эксперты сказать не смогли. «Официального учета не ведется. Но простаивают апартаменты на рынке аренды недолго», – объяснила Литинецкая. По подсчетам «Tweed недвижимости», за 2018 г. доля предложений апартаментов в аренду от собственников увеличилась примерно на 20%, с 290 в 2017 г. до 350 в 2018 г.

В ГК «Пионер» считают, что примерно половина всех апартаментов приобретается в качестве доходной недвижимости. А в московских апарт-отелях «YE’S Технопарк» и «YE’S Ботанический сад» до 90% сделок – это покупки для сдачи в аренду. В апарт-отеле сети в Петербурге на ул. Хошимина восемь из 10 собственников используют актив для этой цели, уточнил Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики «Пионера».

Как правило (но не всегда), апартаменты дешевле сопоставимых по характеристикам и расположению квартир на 20–30%, объясняет выбор инвесторов Литинецкая. А ставки аренды практически не отличаются. Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья», уточнил, что новое предложение просто лучше квартир в старом жилом фонде, потому и сдавать можно дороже. Но если рядом есть и другие современные дома, цена на апартаменты не будет выделяться. В качестве примера Каширцев привел МФК «Савеловский сити» (ул. Новодмитровская): однокомнатные апартаменты в нем и однокомнатные квартиры в том же районе стоят по 45 000–50 000 руб. в месяц.

Полностью оборудованные застройщиком помещения – уже готовый для получения пассивного дохода актив, добавляет Межевикин. Но прежде чем получить доход, инвестору предстоит найти арендатора, и в подавляющем большинстве случаев он делает это самостоятельно. Объявления на разных информационных ресурсах в основном размещают владельцы или их риэлторы. Одни действительно хотят самостоятельно заниматься бизнесом и не платить посредникам, для других это вынужденный шаг, так как УК в доме не предоставляет подобной услуги. По словам Елены Орешкиной, коммерческого директора «Колди», около 50% апартаментов на московском рынке расположены в одном или нескольких корпусах в составе крупного ЖК, где управляющая компания занимается только эксплуатацией.

Елена Орешкина, коммерческий директор «Колди»:

«Инвестору важно точно рассчитывать налоги и сопутствующие затраты: в апартаментах эти статьи расходов существенно выше. Высокодоходные апартаменты входят в список объектов с льготным налогообложением (ставка 0,5% от кадастровой стоимости в год вместо 2%) или являются «апартаментами гостиничного типа» с возможностью регистрации по месту жительства».

Впрочем, в части новых проектов застройщики готовы предложить профессиональное управление доходной недвижимостью. Или собственник может отдать объект в доверительное управление. Марина Шекера, директор департамента аренды Penny Lane Realty, рассказала, что компания оказывает такую услугу за 10–20% от месячной ставки, но собственник платит лишь тогда, когда объекты сдаются. Схожие расценки предлагают и другие. Например, Penny Lane Realty сдает трехкомнатные апартаменты в ММДЦ «Москва-сити» за 450 000 руб. в месяц, получая вознаграждение в 90 000 руб. (20%). Пакет услуг включает оплату коммунальных платежей, кабельного ТВ, уборку в квартире, а также отправку денег клиенту за рубеж. Профессиональные УК, которые также оказывают услуги по сдаче апартаментов в аренду, работают только на небольшом числе объектов. Преимущественно это премиальные МФК или апарт-отели. Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group, говорит, что «схема управления апартаментами физических лиц несовершенна ввиду особенностей российского законодательства», поэтому УК и не спешат браться за этот бизнес. Так, собственник апартаментов, не нарушая закон, в любой момент может передумать сдавать их и начнет в них жить сам, а потом вновь съехать – это все неизбежно повлияет на изначально рассчитанные сроки возврата инвестиций и уменьшит доход УК.

Дивеева сравнивает Москву с Лондоном – там в подобных проектах, где собственниками являются физические лица, применяется схема владения не конкретным помещением, а долей. Собственник подписывает отказ от проживания и регулярно получает гарантированный доход. В России таких проектов пока на рынке нет. «В Великобритании заявление об отказе от проживания – это сильный юридический инструмент, по российскому законодательству он ничего не будет значить, ситуация будет трактоваться всегда в пользу собственника», – объясняют в компании.

Capital Group готова сдавать недвижимость клиентов в двух проектах – «Око» в «Сити» и The Book на Новом Арбате, 15: подберут арендаторов, определят набор нужных сервисов. Это могут быть услуги по уборке, косметическому ремонту, доставке. А в МФК «Око» могут обставить жилище мебелью и предложить технику от LG на специальных условиях.

В апарт-отелях YE’S номера могут сдавать как сами владельцы, так и управляющая компания. Межевикин рассказал, что, когда первый проект в Санкт-Петербурге был введен, 35% инвесторов сдавали сами. Сейчас так поступают лишь 15% собственников. В московском «YE’S Митино» из 504 юнитов в ведении УК более 70%. По словам Дмитрия Сороколетова, вице-президента Becar Asset Management, самостоятельная сдача в аренду не предусмотрена самой идеологией продукта, иначе какой же это «пассивный доход». Такая концепция уже реализована в питерском апарт-отеле Vertical на Московском, 73, а также будет использована в московском «Vertical на Таганской».

Важен сервис , а не статус

По словам риэлторов, спрос на апартаменты в Москве хороший. С точки зрения арендатора, важны те же характеристики, что и для съемной квартиры, говорит Литинецкая. Это «где находится» и «сколько платить». Юридический статус нежилого помещения никакой роли для арендаторов не играет. «Мы не знаем ни одного случая отказа от аренды из-за статуса», – говорит Ирина Могилатова, гендиректор «Tweed недвижимости».

В элитном сегменте есть клиенты, которых привлекает именно гостиничный сервис. Хотя, по словам Шекеры, единственная категория арендаторов, которым не подходят апартаменты, – это сотрудники крупных компаний, часто иностранных, которым работодатель оплачивает проживание. Им необходима регистрация, а в апартаментах, как в нежилых помещениях, за исключением апарт-отелей, с регистрацией вопрос пока не решен.

По бюджету и доход

По словам Литинецкой, доходность зависит от огромного количества факторов: от выбора комплекса и размера вложений до кадастровой стоимости объекта и уровня конкуренции в районе. При неудачном вложении заработать вовсе не удастся, максимальная операционная доходность может достигать 15–17% годовых.

По подсчетам «Колди», за пять лет 1 кв. м в квартирах подешевел на 14%, в апартаментах – подорожал на 11%. Доходность апартаментов в качественных лофт-проектах в компании оценивают в 16–19% годовых, лоты в апарт-отелях дают 13%, апартаменты в МФК приносят около 8–12%, апартаменты в ЖК – 5–8%. Доходность от сдачи квартир в аренду в ЖК, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, не превышает 2–5%.

В Knight Frank считают, что инвестировать в элитные проекты нецелесообразно, слишком они дороги, и Шекера подтверждает это мнение. Есть, конечно, те, кто купил элитные апартаменты впрок, например для детей или на будущее, потому что понравился проект, и временно сдают в аренду. «Но с учетом высокой цены, расходов на налоги и содержание, говорить об окупаемости не приходится, – рассуждает Шекера. – Арендой собственники лишь удешевляют покупку, возвращая постепенно часть средств».

По расчетам Knight Frank, апартаменты в башне «Око» окупятся не менее чем за 13 лет: двухкомнатные апартаменты общей площадью 90 кв. м были куплены за 38 млн руб., сданы в начале 2018 г. по ставке 270 000 руб. в месяц. Эксплуатационные расходы в башне – 234 руб. за 1 кв. м в месяц, а налог на недвижимость исчисляется по ставке 0,5%.

По словам Дивеевой, если сдавать через УК Capital Group, средняя ставка для апартаментов с одной спальней в «Оке» (70–90 кв. м) составляет 250 000–300 000 руб. в месяц, с двумя – 450 000–500 000 руб. Пентхаус в 300 кв. м может сдаваться за 1 млн руб. в месяц.

Купить, чтобы сдавать, – это «скорее история для проектов уровня комфорт- или бизнес-класса», резюмируют в Knight Frank. По подсчетам Hospitality Income Consulting, номера в апарт-отелях окупаются от 6 до 12 лет, а годовая доходность доходит до 12%.

Сороколетов рассказал, что в Vertical на Московском, 73, в Санкт-Петербурге, которым управляет Becar Asset Management, УК работает по нескольким договорам: «агентский» – это когда 75% от арендного платежа получает собственник, а 25% – управляющая компания, и «гарантированный доход», когда собственник получает фиксированную ежемесячную выплату (к примеру, 50 000 руб.). Расходы по коммунальным платежам собственники оплачивают исключительно в дни простоя номера. В остальное время расходы закладываются в счет гостя. В зависимости от даты покупки и расчетного периода доходность в проекте составляет от 8 до 17% годовых.

В сети YE’S инвесторам предлагается несколько программ. В качестве примера Межевикин привел расчет для апартаментов в Митине, купленных инвестором за 4,3 млн руб. и сданных в управление по программе «Жизнь без проблем» (20% получает УК, которая обеспечивает уборку, поддержание технического состояния квартиры, мелкий ремонт и др.). Ставка зависит от сроков проживания: если снимать на 1–3 месяца, номер обойдется в 51 500 руб. в месяц плюс коммунальные услуги. Если номер простаивает, за ЖКУ платит хозяин, это примерно 3500–4000 руб. в месяц. В среднем за год загрузка апарт-отеля – 90%. Годовой доход за вычетом вознаграждения УК составит 448 800 руб., это 10,5% годовых.

В «Колди» уверены, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают именно лофты, в KR Properties с коллегами согласны. Интересная архитектура исторических промышленных объектов, интригующая история и богатая инфраструктура центра или креативного кластера обеспечивают лофтам добавочную стоимость. По подсчетам «Колди», коэффициент price-to-rent (P/R) в классических лофт-проектах, составляет 8–10. То есть сдача в аренду позволяет, как правило, выйти на чистую прибыль уже через восемь лет благодаря годовой доходности 16–19%. Орешкина рассказывает: клиент купил 27,5 кв. м за 5,9 млн руб. в комплексе Loftec на Нижней Красносельской в Москве в 2017 г. Объект сдается в эксплуатацию в середине 2019 г. Сдача в аренду апартаментов на пять лет обеспечит собственнику чистый доход в размере 4,5 млн руб., а сам апартамент подорожает примерно на 15%. В расходной части учли затраты на отделку, покупку бытовой техники и мебели из расчета 80 000 руб. за 1 кв. м, ежегодный налог на имущество в размере 2% (около 19 500 руб. в год) и обязательные эксплуатационные платежи.

Сороколетов уверен, что наибольшая доходность возможна, если сдавать на короткий срок: «Занимаясь этим самостоятельно, можно получить совсем не пассивный, а вполне активный доход». Но как только в этой цепочке помимо владельца появляется еще кто-то, например уборщица, которая обслуживает номер собственника, этот бизнес перестает быть суперприбыльным, предупреждает Сороколетов.

Читать еще:  Бесплатные земельные участки молодым семьям

В The Book Apartments на Новом Арбате, по словам Дивеевой, уже есть желающие приобрести целые этажи. А минимальный входной билет для инвестора – 14,2 млн руб. за студию 27,3 кв. м с полностью готовой отделкой и частичной меблировкой. Ставка аренды для такого помещения, предложенная УК, – 80 000–90 000 руб. в месяц. Средневзвешенная доходность апартаментов для инвесторов (IRR) определяется как 17% годовых за пять лет, уточнила Дивеева.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector