Чем привлекает россиян недвижимость в Германии
Santeh-nik.ru

Инженерные системы

Чем привлекает россиян недвижимость в Германии

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt , после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Чем привлекает россиян недвижимость в Германии

Приобретение недвижимости в Европе считают наиболее надежным капиталовложением и способом сохранения и приумножения сбережений достаточно большое количество россиян. Согласно данным международных риелторских агентств, Германия прочно удерживает третье место в пятерке стран, недвижимость в которых является самой привлекательной для российских покупателей.

Какие же факторы делают покупку квартиры или дома в ФРГ столь желанной для жителей России?

Во-первых, экономика Германии считается самой стабильной среди всех европейских государств. После кризиса 2008 года рынок недвижимости этой страны восстановился одним из первых и даже в пик кризиса, когда закрывались некоторые немецкие банки и наблюдалось падение спроса (особенно в сегменте элитного жилья), стоимость квадратного метра в среднем по Германии снизилась всего на 0,7-1%, тогда как в Великобритании, например, падение цен составило 15%.

Во-вторых, в последние годы стоимость квартир в городах ФРГ стабильно растет: с 2009 года, когда цены на жилье достигли минимума, стоимость квартир в среднем выросла на 7,4%, в том числе и за первую половину текущего года — на 1,9%.

В-третьих, процедура оформления недвижимости довольно проста и практически не отличается для граждан Германии и иностранных покупателей. Кроме того, хотя приобретение недвижимости в стране и не дает права на одновременное получение вида на жительство в ФРГ, дальнейшем становится большим плюсом для претендента на получение ВНЖ и гражданства страны.

Читать еще:  Дом из поризованного керамоблока или теплой керамики

Как отмечает Любовь Баумгертнер, представитель L&B Immobiliya, покупка недвижимости в Германии привлекает россиян благодаря следующим факторам:

  • стабильность экономики;
  • правопорядок и низкий уровень преступности;
  • развитая инфраструктура;
  • безукоризненное качество жилья;
  • отлаженная схема оформления сделок, исключающая возможность обмана и махинаций.

Интересно, что многие покупатели недвижимости в Восточной Германии — это украинцы, россияне и белорусы, которые в свое время проходили службу на территории бывшей ГДР, а также члены их семей. Они сохранили прекрасные воспоминания о проживании в Германии и охотно приобретают жилье в знакомых районах, часто неподалеку бывших гарнизонов.

Еще одним немаловажным фактором, делающим приобретение квартиры или дома в ФРГ привлекательным для жителей России, является сравнительно невысокая стоимость жилья. Однако, стоит учитывать, что рынок недвижимости Германии сильно отличается в зависимости от региона и выбирать город, в котором будет куплена квартира, необходимо учитывая многие факторы.

Особенности рынка недвижимости в Германии

Несмотря на то, что после объединения страны прошло уже более 20 лет, рынок недвижимости Западной и Восточной Германии до сих пор имеет целый ряд отличий.

Главной особенностью такого разделения является то, что стоимость недвижимость в восточных регионах страны значительно ниже, чем в западных и южных районах. Лидером по уровню цен в ФРГ является «город миллионеров» — Мюнхен, а вовсе не столица — Берлин. Такая ситуация может показаться странной для покупателей из России, привыкших, что самое дорогое жилье находится именно в столице. А вот в прагматичной Германии особым спросом пользуются квартиры в тех городах, где выше шанс отыскать высокооплачиваемую работу и в этом отношении Мюнхен и Франкфурт-на-Майне (занимающий второе место по стоимости жилья в стране), которые являются крупнейшими промышленными, финансовыми и административными центрами не только Германии, но и Евросоюза остаются вне конкуренции.


Василий Кандинский. Дома в Мюнхене. 1908

В среднем 1 квадратный метр жилья в Мюнхене в настоящее время стоит 3,4 тысяч евро, что в 2 раза выше, чем в остальных районах западной Германии. Около 2,6-3 тысяч евро придется отдать за 1 метр квадратный жилья во Франкфурте-на-Майне. На третьем месте расположились виллы и дома в таких курортных городах, как знаменитый Баден-Баден, облюбованный российской аристократией в качестве места для лечения и отдыха еще в 19 веке. Стоимость коттеджа или роскошной виллы здесь может достигать 350-500 тысяч евро, а вот квартиру в обычном многоквартирном доме можно приобрести и за 1,5 тысячи евро за квадратный метр.

Недвижимость Берлина занимает среднюю ценовую категорию — 1 метр квадратный жилой площади здесь стоит в среднем 1,9 тысяч евро.

Следует учитывать, что частные дома в Германии обычно стоят на порядок выше квартир, даже расположенных в центральных районах города — большинство немцев, достигших финансового благополучия предпочитает селиться именно в собственном доме, так что спрос на эту категорию довольно высок, а предложений, по сравнению с квартирами значительно меньше.

В Восточной Германии стоимость жилой недвижимости заметно ниже, чем в западных регионах — в среднем за 1 метр квадратный жилья в крупных городах придется заплатить от 500 до 1 тысячи евро, а в небольших населенных пунктах цена может быть еще ниже.

Впрочем, эксперты прогнозируют, что уже через 5-10 лет ситуация выровняется (тенденции к такому развитию событий заметны уже сейчас), поэтому инвестиции в недвижимость Восточной Германии могут оказаться очень выгодными, так как рост цен будет более значительным, чем в западных регионах.

Процедура оформления сделки

Обычно на оформление приобретения квартиры или дома в ФРГ у покупателя уходит от 2 до 4 месяцев, если покупка совершается с использованием ипотечного кредита, срок может быть увеличен.

На первом этапе чаще всего будущий владелец квартиры связывается с агентством недвижимости (можно приобрести жилье и у частных продавцов, однако иностранным гражданам специалисты советуют все же воспользоваться услугами профессионалов), выбирает приглянувшийся объект недвижимости и отправляется «знакомиться» с возможным приобретением на месте. Конечно, можно купить жилье и удаленно, не покидая Россию, для этого необходимо оформить нотариально заверенную доверенность и выбрать представителя на территории Германии. Однако, большая часть покупателей все же предпочитает лично осмотреть квартиру или дом.


Побережный Олег. Однажды в Германии. 1999

Далее покупателю необходимо ознакомиться с данными Поземельной книги (Grundbuch), в которой фиксируются все сделки с недвижимость — продажи, покупки, обременение ипотекой и так далее. Это самый надежный способ убедиться, что покупатель имеет дело именно с владельцем недвижимости или его официальным представителем.

Оплата жилья производится в подавляющем большинстве случаев через расчетный счет непосредственно продавца или специальный трастовый счет нотариуса, у которого осуществляется заверка договора купли-продажи (что является необходимым условием для официального заключения сделки).

Еще один нюанс — перерегистрация прав собственности на квартиру или дом проводится в Германии в два этапа: предварительная и окончательная регистрация сделки. Первоначально, после подписания договора купли-продажи нотариус посылает запрос в Поземельный суд для предварительной регистрации сделки, а уже после того, как вся сумма будет перечислена на счет продавца или нотариуса, осуществляется окончательная регистрация сделки и вносится соответствующая запись в Поземельную книгу.

Кроме стоимости квартиры или дома покупателю придется оплатить следующие накладные расходы:

  • налог на приобретение недвижимости, ставка которого варьируется в зависимости от региона покупки. В среднем налог составляет 3,5% от стоимости жилья, в Берлине, Бремене, Гамбурге и Саксонии ставка установлена на уровне 4,5%, а в земле Бранденбург придется отдать 5% от стоимости жилья;
  • нотариальные расходы зависят от стоимости недвижимости и в среднем составляют 1,5%, если цена квартиры невысока, услуги нотариуса могут составить 2-3% от стоимости, а в случае приобретения дорогой недвижимости нотариальные расходы обычно фиксируются на уровне 1% от цены квартиры или дома;
  • расходы на перерегистрацию права собственности — от 0,5 до 1% стоимость объекта недвижимости;
  • маклерские расходы — от 3 до 6% цены дома или квартиры. Иногда данные расходы сразу включаются в стоимость недвижимости.

Перспективы

Хотелось бы отметить, что согласно данным риелторских агентств, до кризиса повышенным спросом пользовалась элитная недвижимость в Германии — виллы с парковыми участками, модернизированные замки постройки 18-19 века, квартиры в центральных районах Берлина и Мюнхена.

В настоящее же время большая часть покупателей интересуется недорогой недвижимостью, стоимостью от 30 до 50 тысяч евро, которая рассматривается россиянами как лучший способ сохранить накопленные средства и в будущем приумножить сбережения.

По мнению специалистов, стоимость недвижимости в ФРГ будет расти стабильно, резкого повышения цен ожидать не стоит, как и значительного снижения стоимости. Именно благодаря такой стабильности экономики, близости географического положения Германии и стоимости недвижимости, вполне сравнимой с российскими ценами, покупка жилья в этой европейской стране не потеряет привлекательности в ближайшие годы.

Чем привлекает россиян недвижимость в Германии

Приобретение недвижимости в Европе считают наиболее надежным капиталовложением и способом сохранения и приумножения сбережений достаточно большое количество россиян. Согласно данным международных риелторских агентств, Германия прочно удерживает третье место в пятерке стран, недвижимость в которых является самой привлекательной для российских покупателей.

Какие же факторы делают покупку квартиры или дома в ФРГ столь желанной для жителей России?

Во-первых, экономика Германии считается самой стабильной среди всех европейских государств. После кризиса 2008 года рынок недвижимости этой страны восстановился одним из первых и даже в пик кризиса, когда закрывались некоторые немецкие банки и наблюдалось падение спроса (особенно в сегменте элитного жилья), стоимость квадратного метра в среднем по Германии снизилась всего на 0,7-1%, тогда как в Великобритании, например, падение цен составило 15%.

Во-вторых, в последние годы стоимость квартир в городах ФРГ стабильно растет: с 2009 года, когда цены на жилье достигли минимума, стоимость квартир в среднем выросла на 7,4%, в том числе и за первую половину текущего года — на 1,9%.

В-третьих, процедура оформления недвижимости довольно проста и практически не отличается для граждан Германии и иностранных покупателей. Кроме того, хотя приобретение недвижимости в стране и не дает права на одновременное получение вида на жительство в ФРГ, дальнейшем становится большим плюсом для претендента на получение ВНЖ и гражданства страны.

Как отмечает Любовь Баумгертнер, представитель L&B Immobiliya, покупка недвижимости в Германии привлекает россиян благодаря следующим факторам:

  • стабильность экономики;
  • правопорядок и низкий уровень преступности;
  • развитая инфраструктура;
  • безукоризненное качество жилья;
  • отлаженная схема оформления сделок, исключающая возможность обмана и махинаций.

Интересно, что многие покупатели недвижимости в Восточной Германии — это украинцы, россияне и белорусы, которые в свое время проходили службу на территории бывшей ГДР, а также члены их семей. Они сохранили прекрасные воспоминания о проживании в Германии и охотно приобретают жилье в знакомых районах, часто неподалеку бывших гарнизонов.

Еще одним немаловажным фактором, делающим приобретение квартиры или дома в ФРГ привлекательным для жителей России, является сравнительно невысокая стоимость жилья. Однако, стоит учитывать, что рынок недвижимости Германии сильно отличается в зависимости от региона и выбирать город, в котором будет куплена квартира, необходимо учитывая многие факторы.

Особенности рынка недвижимости в Германии

Несмотря на то, что после объединения страны прошло уже более 20 лет, рынок недвижимости Западной и Восточной Германии до сих пор имеет целый ряд отличий.

Читать еще:  Стены каркасного дома: правильный пирог утепления

Главной особенностью такого разделения является то, что стоимость недвижимость в восточных регионах страны значительно ниже, чем в западных и южных районах. Лидером по уровню цен в ФРГ является «город миллионеров» — Мюнхен, а вовсе не столица — Берлин. Такая ситуация может показаться странной для покупателей из России, привыкших, что самое дорогое жилье находится именно в столице. А вот в прагматичной Германии особым спросом пользуются квартиры в тех городах, где выше шанс отыскать высокооплачиваемую работу и в этом отношении Мюнхен и Франкфурт-на-Майне (занимающий второе место по стоимости жилья в стране), которые являются крупнейшими промышленными, финансовыми и административными центрами не только Германии, но и Евросоюза остаются вне конкуренции.


Василий Кандинский. Дома в Мюнхене. 1908

В среднем 1 квадратный метр жилья в Мюнхене в настоящее время стоит 3,4 тысяч евро, что в 2 раза выше, чем в остальных районах западной Германии. Около 2,6-3 тысяч евро придется отдать за 1 метр квадратный жилья во Франкфурте-на-Майне. На третьем месте расположились виллы и дома в таких курортных городах, как знаменитый Баден-Баден, облюбованный российской аристократией в качестве места для лечения и отдыха еще в 19 веке. Стоимость коттеджа или роскошной виллы здесь может достигать 350-500 тысяч евро, а вот квартиру в обычном многоквартирном доме можно приобрести и за 1,5 тысячи евро за квадратный метр.

Недвижимость Берлина занимает среднюю ценовую категорию — 1 метр квадратный жилой площади здесь стоит в среднем 1,9 тысяч евро.

Следует учитывать, что частные дома в Германии обычно стоят на порядок выше квартир, даже расположенных в центральных районах города — большинство немцев, достигших финансового благополучия предпочитает селиться именно в собственном доме, так что спрос на эту категорию довольно высок, а предложений, по сравнению с квартирами значительно меньше.

В Восточной Германии стоимость жилой недвижимости заметно ниже, чем в западных регионах — в среднем за 1 метр квадратный жилья в крупных городах придется заплатить от 500 до 1 тысячи евро, а в небольших населенных пунктах цена может быть еще ниже.

Впрочем, эксперты прогнозируют, что уже через 5-10 лет ситуация выровняется (тенденции к такому развитию событий заметны уже сейчас), поэтому инвестиции в недвижимость Восточной Германии могут оказаться очень выгодными, так как рост цен будет более значительным, чем в западных регионах.

Процедура оформления сделки

Обычно на оформление приобретения квартиры или дома в ФРГ у покупателя уходит от 2 до 4 месяцев, если покупка совершается с использованием ипотечного кредита, срок может быть увеличен.

На первом этапе чаще всего будущий владелец квартиры связывается с агентством недвижимости (можно приобрести жилье и у частных продавцов, однако иностранным гражданам специалисты советуют все же воспользоваться услугами профессионалов), выбирает приглянувшийся объект недвижимости и отправляется «знакомиться» с возможным приобретением на месте. Конечно, можно купить жилье и удаленно, не покидая Россию, для этого необходимо оформить нотариально заверенную доверенность и выбрать представителя на территории Германии. Однако, большая часть покупателей все же предпочитает лично осмотреть квартиру или дом.


Побережный Олег. Однажды в Германии. 1999

Далее покупателю необходимо ознакомиться с данными Поземельной книги (Grundbuch), в которой фиксируются все сделки с недвижимость — продажи, покупки, обременение ипотекой и так далее. Это самый надежный способ убедиться, что покупатель имеет дело именно с владельцем недвижимости или его официальным представителем.

Оплата жилья производится в подавляющем большинстве случаев через расчетный счет непосредственно продавца или специальный трастовый счет нотариуса, у которого осуществляется заверка договора купли-продажи (что является необходимым условием для официального заключения сделки).

Еще один нюанс — перерегистрация прав собственности на квартиру или дом проводится в Германии в два этапа: предварительная и окончательная регистрация сделки. Первоначально, после подписания договора купли-продажи нотариус посылает запрос в Поземельный суд для предварительной регистрации сделки, а уже после того, как вся сумма будет перечислена на счет продавца или нотариуса, осуществляется окончательная регистрация сделки и вносится соответствующая запись в Поземельную книгу.

Кроме стоимости квартиры или дома покупателю придется оплатить следующие накладные расходы:

  • налог на приобретение недвижимости, ставка которого варьируется в зависимости от региона покупки. В среднем налог составляет 3,5% от стоимости жилья, в Берлине, Бремене, Гамбурге и Саксонии ставка установлена на уровне 4,5%, а в земле Бранденбург придется отдать 5% от стоимости жилья;
  • нотариальные расходы зависят от стоимости недвижимости и в среднем составляют 1,5%, если цена квартиры невысока, услуги нотариуса могут составить 2-3% от стоимости, а в случае приобретения дорогой недвижимости нотариальные расходы обычно фиксируются на уровне 1% от цены квартиры или дома;
  • расходы на перерегистрацию права собственности — от 0,5 до 1% стоимость объекта недвижимости;
  • маклерские расходы — от 3 до 6% цены дома или квартиры. Иногда данные расходы сразу включаются в стоимость недвижимости.

Перспективы

Хотелось бы отметить, что согласно данным риелторских агентств, до кризиса повышенным спросом пользовалась элитная недвижимость в Германии — виллы с парковыми участками, модернизированные замки постройки 18-19 века, квартиры в центральных районах Берлина и Мюнхена.

В настоящее же время большая часть покупателей интересуется недорогой недвижимостью, стоимостью от 30 до 50 тысяч евро, которая рассматривается россиянами как лучший способ сохранить накопленные средства и в будущем приумножить сбережения.

По мнению специалистов, стоимость недвижимости в ФРГ будет расти стабильно, резкого повышения цен ожидать не стоит, как и значительного снижения стоимости. Именно благодаря такой стабильности экономики, близости географического положения Германии и стоимости недвижимости, вполне сравнимой с российскими ценами, покупка жилья в этой европейской стране не потеряет привлекательности в ближайшие годы.

Почему русские покупают жилье в ФРГ

С января по июнь 2012 года примерно десятая часть от общего числа заявок на Tranio.Ru пришлась на Германию. Многие россияне приобретают объекты в этой стране не в первый раз, как сообщается в исследовании Tranio.Ru «Русские покупатели недвижимости за рубежом — кто они?» Почему же наши соотечественники так стремятся в Германию?

С января по июнь 2012 года примерно десятая часть от общего числа заявок на Tranio.Ru пришлась на Германию. Многие россияне приобретают объекты в этой стране не в первый раз, как сообщается в исследовании Tranio.Ru «Русские покупатели недвижимости за рубежом — кто они?» Почему же наши соотечественники так стремятся в Германию?

Юлия — журналист и эксперт по зарубежной недвижимости компании «Транио». Закончила Брянский государственный университет им. И. Г. Петровского, владеет несколькими иностранными языками, любит путешествовать по городам Европы. Основное время посвящает работе на сайте Tranio.Ru, который поддерживает крупнейшую в России базу объявлений о покупке и аренде недвижимости в зарубежных странах.

  • 13 материалов
  • Написать автору
  • Сайт автора

Причины

Благоприятные условия для ведения бизнеса

По результатам исследования Tranio.Ru, более 90 % риелторов сообщают, что чаще всего россияне покупают недвижимость в Германии, чтобы заниматься бизнесом.

Согласно исследованию, проведенному по заказу Министерства экономики Германии, российские предприниматели стали чаще открывать бизнес в этой стране. Наши соотечественники чаще других иностранцев открывают фирмы в сфере услуг (торговли и туризма), а также компании, занимающиеся деятельностью в области науки и культуры.

Преимущества открытия бизнеса в Германии:

  • нет таких бюрократических препон, как в России;
  • легко основать собственную фирму;
  • в Германии не хватает квалифицированных специалистов, правительство даже развернуло кампанию по привлечению иностранцев.

Дешевое жилье

Россияне рассматривают недвижимость в Германии как чрезвычайно выгодное приобретение, хотя бы потому что в Москве квартиры стоят в два раза дороже, чем в Берлине. Более того, цены на жилье в немецких городах в несколько раз ниже, чем во Франции и Великобритании. Например, в Берлине средняя цена не превышает 3 000 евро/м², тогда как в Париже она уже давно перевалила за 8 000 евро/м².

Особняки и таунхаусы в Германии тоже стоят дешевле, чем соседних странах, в среднем 210 тыс. евро. Для сравнения, во Франции такие объекты продаются за 284 тыс., в Нидерландах — за 302 тыс., в Люксембурге — за 539 тыс. евро.

Средняя стоимость квартир (60 м²) и домов (150 м²) в Германии, евро/м²

(данные PWIB Wohnungs-Infobörse GmbH)

Город

Цена

Квартира

Дом

Берлин

Бремен

Гамбург

Дортмунд

Дюссельдорф

Кёльн

Лейпциг

Мюнхен

Франкфурт-на-Майне

Штутгарт

Германия

Приятный отдых

Опрос риелторов на Tranio.Ru показал, что всего 18,2 % респондентов сообщают, что недвижимость в Германии покупают ради отдыха.

Примерно десятая часть заявок по Германии приходится на курорты Баварии, Нижней Саксонии и Баден-Вюртемберга. Это города Баден-Баден, Бад-Грисбах-им-Ротталь, Бад-Пирмонт, Бад-Райхенхалль и Бад-Херренальб. Бюджет планируемых покупок варьируется от 11 500 до 750 000 евро. В целом, на курортах жилье стоит дороже, чем во многих других городах Германии.

На Tranio.Ru также приходят заявки на аренду недвижимости. Клиентов в основном интересуют квартиры в Берлине и Мюнхене. В частности, в столицу Баварии приезжают отдыхать во время Октоберфеста.

Многочисленная русскоговорящая диаспора

В Германии проживает около 5 млн русскоговорящих, из них в Берлине — около 300 тыс., в Гамбурге — примерно 200 тыс. человек. Столичный район Шарлоттенбург в народе даже стали называть «Шарлоттенград», потому что в нем обосновалось много иммигрантов из России.

Цели

Вложение средств в недвижимость

Согласно данным исследования Tranio.Ru, 45,5 % риелторов сообщают, что больше половины всех покупателей собираются сдавать свою недвижимость в аренду.

Более трети потенциальных клиентов на Tranio.Ru интересуются недвижимостью в Германии для инвестиций. Спросом пользуются квартиры для сдачи в аренду, но преобладают заявки на коммерческую недвижимость — доходные дома, отели, развлекательные комплексы и торговые центры, поскольку такие здания приносят больший доход, чем жилье. Доходные объекты чаще спрашивают в крупных городах: Берлине, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Лейпциге. Есть также интерес к небольшим городам Саксонии и Нижней Саксонии.

Читать еще:  Как обложить стояк облицовочной плиткой

Потенциальные покупатели, планирующие приобрести квартиру для сдачи в аренду, собираются потратить от 8 000 до 70 500 евро. Те, кто интересуются коммерческой недвижимостью, имеют бюджет от 90 000 до 1,45 млн евро.

Эмиграция

Многие интересуются покупкой недвижимости в Германии для переезда на постоянное жительство. Среди них есть те, кто выбирают как крупные города (Мюнхен, Гамбург, Кёльн, Берлин и другие), так и небольшие поселения западных и южных регионов Германии.

В ходе опроса на Tranio.Ru 75 % риелторов сообщили, что одной из основных причин покупки немецкой недвижимости является опасение за политическую и экономическую ситуацию в России. Наши соотечественники рассматривают стабильную Германию как одно из самых популярных направлений на случай эмиграции.

Получение образования

36,4 % риелторов отмечают, недвижимость в Германии часто покупают, чтобы учиться в этой стране. В Германии много старинных университетов, которые привлекают людей со всего мира. Престижные учебные заведения есть в Гейдельберге, Лейпциге, Фрайберге, Дрездене, Хемнице и других городах.

Российская молодежь едет в Германию, чтобы изучать технические науки, в частности, есть большой интерес к получению профессии инженера. Есть также те, кого привлекают гуманитарные и социальные науки.

В Германии россиян привлекает не только возможность сохранить и приумножить накопленные средства, но и стабильность ее экономики. Поэтому можно ожидать, что спрос на жилые и коммерческие объекты в этой стране продолжит расти в ближайшие годы.

О чем не подозревают россияне, покупая недвижимость в Германии – советы адвоката

После решения Великобритании о выходе из Еврозоны риэлторы отмечают, что в Германии увеличилось число инвесторов, ориентированных на вложения в европейские рынки недвижимости. Покупателей привлекают прежде всего низкие кредитные ставки, постоянно растущие цены и спрос на жилье. В итоге рынок недвижимости в Германии в последние годы растет непрерывно. Если объем инвестиций в 2010 г. составлял 19,4 млрд евро, то в 2015 г. он превысил 55 млрд. Согласно данным аналитической компании Real Capital Analytics в III квартале 2016 г. впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций. Если в немецкую недвижимость было вложено 13,6 млрд евро, то английская недвижимость получила только 10 млрд евро инвестиционных средств. При этом около половины из инвестиций – иностранные. Число россиян, желающих вложиться в немецкую недвижимость, также растет. Об этом можно судить по увеличивающимся в последнее время обращениям к нам от российских клиентов.

К сожалению, часто некоторые из клиентов недооценивают особенности немецкого законодательства и попадают в сложные ситуации, а иногда просто не могут извлечь правильно выгоду из особенностей нашего закона.

Купить и не потерять отель

Не так давно к нам обратился бизнесмен, владеющий в России успешной торговой сетью. Он хотел купить в Германии отель и просил подготовить сделку. При этом он не хотел, чтобы его имя значилось в регистрационных документах, а просил зарегистрировать собственником отеля холдинг, на который были заведены его другие активы, находившиеся в доверительном управлении. В конце управленческой цепочки этого холдинга в качестве генерального директора значился гражданин третьего государства. Этот иностранный гендиректор был в доверительных договорных отношениях с нашим российским клиентом-инвестором. А согласно немецкому законодательству в госреестре регистрируется в качестве собственника не доверитель, который по факту оплачивает цену, а его компания, которую он подключает для того, чтобы не фигурировать в реестре. Однако директор этой компании может распоряжаться ее имуществом, в том числе и продать недвижимость третьему лицу, которое может и не знать о существовании российского доверителя. В итоге российский инвестор все же купил отель, который хотел, но на это пришлось потратить много времени, за которое в иных условиях объект мог быть продан другому покупателю.

Жилье растет в цене

В крупных городах Германии продолжается рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2010 г., свидетельствуют результаты исследования отраслевого объединения Immobilienverband Deutschland (IVD), передает «Интерфакс». Среди основных причин повышения стоимости домов и квартир – низкие ставки ипотечных кредитов, нехватка жилья в крупных городах и приток беженцев. В среднем по стране квартиры подорожали на 6% за 12 месяцев, завершившихся в августе 2016 г. Средняя стоимость дома на одну семью выросла на 4,2%. В городах с населением более полумиллиона человек рост цен на квартиры составил 9,4%, сообщается в отчете IVD. Самые высокие темпы роста отмечены во Франкфурте-на-Майне (на 18,9% до 2200 евро за кв. м), Кельне (на 15% до 2300 евро за кв. м) и Штутгарте (на 11,3% до 2950 евро за кв. м). При этом самое дорогое жилье в стране — в Мюнхене, где 1 кв. м стоит в среднем 4200 евро (повышение на 7,7%), а в новом здании — 5900 евро. В настоящее время в Германии спрос на жилье значительно превышает предложение ежегодно примерно на 350 000-400 000 квартир, полагает эксперт земельного банка Helaba Штефан Митропулос (Stefan Mitropoulos). Ожидается, что к концу 2017 г. будет сдано всего около 300 000 новых квартир, поэтому недостаток жилья сохранится, сообщает Deutsche Welle. Дополнительную нагрузку на рынок жилья оказал резкий приток беженцев в Германию, большая часть которых пытается осесть в крупных городах. Только за прошлый год число жителей Берлина выросло на 50 000 человек, Гамбурга — на 25 000 человек, Франкфурта-на-Майне — на 15 000 человек.

Рост цен ограничивает государство

Много подводных камней существует и при покупке жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Тут, например, необходимо осведомиться, находится ли желаемый объект в зоне, в которой действует закон об ограничении роста платы за наем. Немецкий рынок в этом плане отличается от многих других европейских стран, так как у нас процент собственников жилья намного ниже, чем, например, в Италии, Франции, Испании или Греции. Но при этом очень высок спрос на жилье в университетских городах и мегаполисах. Про эти особенности, очевидно, не рассказал другой нашей клиентке – российской предпринимательнице из Поволжского региона – ее посредник. Клиентка купила три квартиры в Берлине. А между тем в Берлине с прошлого года действуют ограничения на повышение цен на сдачу жилья. Согласно этим нормам цену можно поднять максимум на 10% от среднего размера квартплаты. Клиентка планировала сдачу квартир внаем, пока жилье не понадобится ее еще пока несовершеннолетним детям. Так, договорная стоимость квартплаты за «квадрат» одного из ее объектов составляла 7,50 евро, а средняя квартплата – около 8,00 евро. Таким образом, клиентка могла повысить плату за аренду только до 8,80 евро, что не было учтено при составлении бизнес-плана и планировании инвестиций. В то же время в других городах она могла бы повышать тарифы без ограничений в связи с огромным спросом на рынке. Эти ограничения касаются, однако, только вторичного жилья, новостройки исключены из запрета.

Много налоговых льгот

Также при сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов. Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия «расходы», их списании и уменьшении налогооблагаемой базы. Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

– расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;

– расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;

– расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;

– побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;

– проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками – в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

Также стоит обращать внимание на налоговые последствия наличия недвижимости в Германии при сделках с ними, даже если эти сделки заключаются в России на основании российских договоров. Например, налог на покупку недвижимого имущества, ставка которого устанавливается федеральными землями (3,5 – 6,5%), рассчитывается исходя из цены объекта и оплачивается покупателем. Данный налог возникает также при приобретении долей участия в немецком ООО, которое является собственником объекта недвижимости, при условии, что «в одних руках» объединяются минимум 95% долей этого ООО. Несведущие инвесторы рискуют дважды заплатить один и тот же налог. Так, случайно избежал дополнительной уплаты этого налога один из наших клиентов – инвестор из Москвы, который обратился к нам, еще не успев закончить сделку в Москве по приобретению его российской компанией доли от его партнера и участника немецкого ООО, и смог вовремя изменить структуру сделки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector