Недвижимость в странах Прибалтики

Особенности покупки зарубежной недвижимости в странах Балтии

Прибалтийская недвижимость обладает рядом достоинств и ее приобретают для отдыха или постоянного проживания. Подобную покупку рассматривают, как удачное вложение средств, позволяющее приумножить капитал. Какие плюсы и минусы существуют на рынках недвижимости прибалтийских стран? Где созданы наиболее благоприятные условия для россиян? Какие подводные камни могут встретиться при покупке жилья в прибалтийских странах?

В советское время Латвию относили к европейским республикам. Сегодня она входит в состав единой Европы. Это государство с развивающейся экономикой и высоким потенциалом.

Какие плюсы у латвийской недвижимости для наших сограждан:

• Владельцам недвижимых объектов предоставляется ВНЖ.
• Ограничений для покупателей-нерезидентов в законодательстве страны практически нет. Исключение на объекты, находящиеся в пограничных районах, близко от дюн или в полосе водозабора.
• Латвия удобна в транспортном аспекте – поездка из Москвы в Ригу не отнимает много времени. Через три года ожидается сдача в эксплуатацию скоростной автомобильной трассы, соединяющей наши столицы.
• Латвийские цены гораздо ниже, нежели в других европейских странах. В некоторых сферах они даже приятнее российских.
• Латвия не отличается высокой плотностью населения. Для этой страны характерна первозданность природы. Подобное сочетание редкость в странах Европы, что говорит о наличии потенциала в развитии туристической сферы и рынка недвижимости, специализирующегося на продаже земельных участков.
• Да, русская речь не слишком радостно воспринимается в стране – россияне, живущие в Латвии, ощущают себя иностранцами. Все же русскоговорящих граждан намного больше, чем в других странах Прибалтики. Примерно 40% латвийцев говорят на русском языке – положительный факт для владельцев курортной недвижимости и бизнесменов.

Что относится к минусам:

• Документация должна быть составлена на государственном языке – латышском.
• Самая выгодная недвижимость расположена только в двух городах – Риге и Юрмале.
• Для иностранцев, проживающих в стране 183 дня и более, предусмотрена выплата подоходного налога. Сейчас его размер составляет 26%.
• Условие получения ВНЖ – покупка объекта стоимостью не менее 250 000€.

Купив недвижимость в Латвии, наши сограждане погружаются в атмосферу западной жизни. Ведь именно к этому стремятся многие покупатели.

Литва характеризуется мягким климатом, благоприятной экологической обстановкой, великолепными природными ландшафтами и старинной архитектурой. Покупка литовской недвижимости является хорошим вложением. Литва – спокойное европейское государство с доброжелательным населением, чистыми и аккуратными городами.

В чем преимущества латвийской недвижимости:

• Иностранные граждане имеют право на покупку любых объектов недвижимости. Есть ограничение для земельных участков, но оно устранимо. Достаточно создать фирму, через которую и покупается земля.
• Большой выбор недвижимых объектов. Можно приобрести скромную квартиру в провинции или купить апартаменты в Старом Вильнюсе, отдать предпочтение сельской усадьбе или домику в пригороде столицы. Жилые объекты продают собственники или застройщики.
• Немало предложений по продаже коммерческой недвижимости в разных уголках страны – офисных помещений, магазинов, отелей, ресторанов. Однако особый интерес представляют объекты, расположенные в старинных зданиях.
• Такие критерии, как качество и месторасположения, безусловно, влияют на ценовую политику. Хотя в сравнении с европейскими ценами, ее стоимость вполне приемлема.
• Аренда недвижимых объектов – распространенное явление для Литвы, особенно для столицы. Собственник жилья может получать неплохой доход.

Правда, есть один недостаток. Недвижимость в Литве не является основанием для обретения вида на жительства, зато она гарантирует многократную визу в зону шенгена. Где наиболее прибыльные объекты? В Вильнюсе – политическом, экономическом и культурном центре страны. В Клайпеде и Паланге – курортных зонах.

Эстония – страна средневековых замков и песчаных пляжей Балтики. Наличие исторических обстоятельств (богатого культурного наследия) и удачного географического положения привлекает российских инвесторов, желающих вложить капитал в доходную недвижимость.

Плюсы эстонской недвижимости:

• Низкая цена относительно европейских мерок.
• Иностранцы не ограничены в выборе собственности. Любой из объектов недвижимости может быть продан покупателю, разве что, кроме тех, что располагаются на приграничной территории и в заповедниках. Ограничение на покупку больших участков земли – свыше 10 Га.
• Существует лишь один налог на недвижимость, он касается земли. Эстонские строения не подлежат налогообложению.
• Страна входит в еврозону – получение Шенгена позволяет посещать Европу.
• Качество и доступность эстонских продуктов питания.
• Эстония близко расположена от северо-западной части России – всего несколько часов езды.
• Выход на морское побережье, красота природных ландшафтов привлекают отдыхающих, что обеспечивают доходность курортной недвижимости в Пярну.
• Тарту – студенческий город. Здесь большой спрос на аренду небольших квартир.

Если иностранец решает самостоятельно заняться поиском объекта, то ему следует знать о двух особенностях:

• В Старом городе найти элитную квартиру без помощи риелтора невозможно. В свободной продаже их не бывает.
• Зачастую на рынке встречаются объекты, чьи собственники заключили долгосрочное соглашение на аренду. Значит, у такого дома или квартиры имеется обременение. Новый хозяин сможет выселить арендаторов только после завершения срока действия договора.

Для сферы эстонской недвижимости характерно естественное развитие – отсутствуют различные способы стимулирования, в частности программы, обеспечивающие ВНЖ. Кстати, мошенники среди агентов также не встречаются.

Статистика, прогнозы развития рынка недвижимости стран Прибалтики

Вхождение стран Прибалтики в еврозону заметно повысило их популярность у зарубежных инвесторов. Каждое из трех государств может похвастаться неплохими экономическими показателями. В Литве, по данным за 2014 год произошел рост ВВП, снизился уровень безработицы и инфляция, поднялась заработная плата. Размер иностранных инвестиций ежегодно набирает обороты. Подобные положительные тенденции наблюдаются в эстонской и латвийской экономиках.

В какой из стран Прибалтики лучше купить недвижимость? Для получения дохода самой выгодной является торговая недвижимость, и более интересны подобные варианты в столицах:

• В Вильнюсе магазины открываются с завидной активностью. На столицу Литвы приходится 40% от общего числа предложений на покупку торговых площадей.
• В Риге, где находится основной рынок недвижимых объектов Латвии, пустует не более 3% магазинов, остальные сданы в аренду.
• В Таллинне – аналогичная ситуация.

Средняя стоимость месячной аренды за квадратный метр для помещений до 150 м составляет для Вильнюса 27-49€, для Риги 26-62€, для Таллина 18-55€. Диапазон доходности таких объектов от 7 -9%.

Стабильный рост цен характерен для прибалтийского рынка недвижимости. Они увеличиваются на 6,2-7,7% за год. Однако покупателей меньше не становится. Спросом пользуются не только магазины, офисы, склады, но также и жилье. Например, латвийский новострой покупают преимущественно нерезиденты. Их основная цель – получение ВНЖ.

В вопросе выбора недвижимости в Прибалтике необходимо ориентироваться на личные потребности. Что требуется приобрести: дом для проведения отпуска, возможность для посещения ЕС или сделать капиталовложение для получения прибыли? Совместить все варианты позволяют курортные объекты на побережье Балтийского моря.

Прогнозы аналитиков для стран Прибалтики практически одинаковы: вкладывать в строительство жилых комплексов и коммерческих зданий. Именно в этом направлении сейчас идет развитие рынка недвижимости прибалтийского региона.

Балтика ноль

Россияне бегут из Латвии и Литвы. Местные отдают дома даром

Бывшие соседи по «совку», а ныне — полноценные члены Евросоюза — Латвия, Литва и Эстония давно пользуются спросом у российских покупателей недвижимости. Точнее, пользовались — до 2014-го, когда обвал рубля вроде бы поставил крест на привлекательности таких вложений.

При этом информационный поток то и дело выносит на поверхность сведения о запредельно дешевой недвижимости в Прибалтике. Как обстоят дела на самом деле?

В 2014-м, по отзывам компаний, работающих на местных рынках недвижимости, спрос со стороны российских покупателей упал более чем на 60 процентов. Некоторые международные компании вообще закрыли работу по Прибалтике или свели такую деятельность к минимуму.

Все кончено

Еще одна причина, по которой сократился интерес россиян к покупке жилья в Прибалтике — это изменения правил получения вида на жительство (ВНЖ) через покупку недвижимости в Латвии. Именно на эту страну приходилось подавляющее число всех прибалтийских сделок, заключаемых россиянами. И неудивительно — до 1 сентября 2014 года для получения вида на жительство было достаточно купить недвижимость в Риге или Юрмале стоимостью от 143 тысяч евро, а в других регионах страны — хватило бы и 71 тысячи.

Заявки рассматривались за месяц, отказов было немного. Но потом халява кончилась — минимальный порог вложений подняли до 250 тысяч евро, налог на недвижимость тоже вырос, добавилась еще отдельная пошлина на продление ВНЖ, которую надо платить раз в пять лет. Все это как-то охладило интерес к латвийской недвижимости — программа все еще работает, но уже перестала быть самой дешевой, и россияне охотнее рассматривают другие европейские варианты.

По статистике аналитиков Prian.ru, если в 2012 году иностранцами была подана 2441 заявка на ВНЖ за покупку недвижимости, в 2013-м — 3683 заявки, а в 2014-м — 5311, то год спустя, на новых условиях, их число сократилось уже до 934. И сейчас такие сделки исчисляются не тысячами, а сотнями. Оно и понятно — с теми же 250 тысячами евро можно присмотреться уже и к Италии, а имея 300 — вложиться в кипрскую недвижимость.

Если смысл покупки — не ВНЖ, а жилье в Европе, например, для сезонного отдыха, Латвия остается привлекательным вариантом. Добираться быстро и просто, языковой барьер серьезной проблемой тоже не будет. На какую сумму вложений рассчитывать, зависит от уровня притязаний — разброс даже в границах одной только Риги — существенный. Например, «двушку» в одном из современных ЖК, построенных в начале 2010-х, можно купить за 80 тысяч евро, двухуровнеый лофт в Старом городе обойдется уже в 280-300 тысяч. А квартиры в типовой советской «панели» можно найти и за 25, и даже за 10-15 тысяч евро.
Второй по популярности у покупателей-иностранцев город страны — Юрмала (на Ригу приходится 60 процентов такого спроса, на Юрмалу — 29 процентов). Приличный коттедж на курорте обойдется примерно в 150 тысяч евро.

По цене автомобиля

Недвижимость Литвы куда менее популярна у российских покупателей — программы ВНЖ для инвесторов в квадратные метры нет, да и географически страна от России дальше, чем Латвия и Эстония. При этом закон продажу недвижимости иностранцам практически не ограничивает (исключение — сельхозземли), а цены ниже латвийских, хотя в последние год-полтора отмечается рост. В среднем, по оценке Tranio.ru, метр жилой недвижимости в Вильнюсе стоит около 1,5 тысячи евро, а в курортной Клайпеде — в районе тысячи. Россиян среди иностранных покупателей совсем мало, зато на рынке заметно присутствие граждан Белоруссии. В 2017 году на их долю пришлось, например, более 20 процентов от всего объема иностранных сделок в Вильнюсе. Основные причины такого спроса — сравнительно невысокие цены и доступная ипотека (под два процента годовых).

Отдельный жанр — так называемые «визовые сделки» — владение местной недвижимостью дает гражданам третьих стран право на многократный шенген с пребыванием до шести месяцев в году. У таких покупателей спросом пользуются в основном «убитые» квартиры и дома — смысл владения в данном случае не в том, чтобы жить на приобретенных метрах. Местные сайты объявлений по недвижимости буквально пестрят объявлениями, предлагающими «купить недвижимость для открытия визы». Такие варианты обычно находятся в провинции и стоят совсем дешево — три-четыре тысячи евро и даже дешевле.

Извилистый путь в Евросоюз, или Кому нужна недвижимость в Латвии?

«Купить можно, перепродать нельзя. Дорого, неликвидно, без гарантий. Прохладно, сыровато. Безлюдно. Работы нет. Зато есть море, сосны, дюны, тишина, хорошая экология и отличные дороги» – добро пожаловать в Латвию, дорогие инвесторы!

Все мы знаем, что россияне не могут жить годами в европейских странах, не имея долгосрочной шенгенской визы. С работой гражданина РФ за границей тоже не все так просто. Зачастую европейскому работодателю, для того чтобы официально взять россиянина на должность, нужно доказать контролирующим органам его уникальность как специалиста (дескать, местного на эту работу позвать не могу – квалификация низка), а также регулярно платить в казну особый налог за принятого на работу иностранца. Вид на жительство в европейской стране, пусть даже временный, мог бы стать для россиян волшебным ключиком, открывающим двери в Европу, и позволяющим, при желании, официально работать в странах шенгенского соглашения.

До недавнего времени Латвия предоставляла возможность жителям России получить заветное членство в Евросоюзе путем открытия собственного предприятия либо приобретения в собственность недвижимости, соответствующей определенным параметрам.

Получить временный вид на жительство сроком на 5 лет с возможностью его дальнейшего продления мог иностранец, вложивший в основной фонд своего предприятия не менее 150 тысяч евро и обеспечивший рабочими местами 50 сотрудников. Годовой оборот его бизнеса должен быть не менее 10 000 000 евро, что призвано оздоровить экономику страны. В подобном проекте могли принять участие сразу три инвестора, если одному такие инвестиции казались неподъемными. Еще иностранец мог открыть в одиночку малое предприятие с капиталом не менее 35 000 евро, и при этом платить в государственную казну не менее 40 000 евро налогов в год.

Стоит заметить, что гарантированно дать вид на жительство за покупку дома государство Латвия не обещает, но на практике случаев отказа выдать ВНЖ приобретателю собственности не случалось.

Не бизнес, так квартиру

Еще один ход для россиянина стать членом Евросоюза – приобрести в Латвии одну или несколько квартир или домов в Риге или в Рижском регионе планирования, а также в городах республиканского значения. Заметим, что этот хитрый «Рижский регион планирования» охватывает не только зону вокруг Риги, но тянется вдоль всего Рижского залива, вплоть до границы с Эстонией. В любом населенном пункте, расположенном поблизости от моря, цены на жилье для иностранцев уже «кусаются»: сумма сделок за ВНЖ должна была составлять, до недавнего времени, не менее 142 300 евро. Можно, конечно, проехать еще дальше по побережью, до Колки, где живет, кстати, немало потомков русских старообрядцев, но там – только рыбацкие деревеньки, развлечений никаких, интернета нет, и жить придется исключительно натуральным хозяйством. Вне означенной зоны, фактически в захолустье и деревнях, можно было ограничиться покупкой недвижимости на сумму 71 150 евро.

Согласно данным латвийской статистики, к январю 2014 года в рамках закона «Об эмиграции» иностранцы потратили около 660 млн евро на покупку недвижимости, в обмен на получение временного ВНЖ. Среди покупателей были граждане бывших республик СССР – Украины, Белоруссии, Казахстана, а также Израиля, США и других стран, но в большинстве все же – граждане России: 6 883 человека (без учета членов из семей – супругов и несовершеннолетних детей).

Виктор Копосов, руководитель юридической фирмы Inlat Plus уверяет, что Латвия представляет интерес для некоторых бизнесменов, являясь оффшорной зоной. Налоговое законодательство Латвии предоставляет определенные преференции иностранным компаниям. Не так давно в стране была снижена ставка НДС, сокращен подоходный налог. В Латвии удобная банкoвская систeма с pусскoгoвopящим персоналом, латвийскиe компании выгoднo испoльзoвать в качeствe пoсpeдникoв в мeждунаpoднoй тopгoвлe стpан СНГ и Евpoсoюза.

Свобода подорожала

Однако с 1 сентября 2014 года ситуация с получением ВНЖ за покупку недвижимости в Латвии изменилась в сторону укрупнения суммы сделки. По требованию представителей партии «Национальное объединение» депутаты сейма Латвии поддержали принятие изменений в законе об иммиграции, согласно которым отныне иностранцу нужно приобрести недвижимость на сумму не дешевле 250 тысяч евро (ее минимальная кадастровая стоимость должна быть не меньше 80 тысяч евро), чтобы получить ВНЖ в Латвии. Также было введено дополнительное требование взноса в государственный бюджет в размере 5% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества, что составляет около 13 тыс. евро, если ориентироваться на озвученную выше сумму. Кроме того, для получения вида на жительство отныне нельзя будет приобретать объекты недвижимости в разных городах или районах одного города, можно только купить 2-3 квартиры в одном многоквартирном доме с одним адресом, «связанные друг с другом функционально».

Таким образом, стать свободным гражданином, беспрепятственно перемещающимся по странам Европы, а также получить в них легальную работу может теперь только достаточно состоятельный человек, готовый выложить внушительную сумму за вожделенный ВНЖ – около 268 тыс. евро.

Жилье «про запас»

Риэлторы компании Balticzone составили собирательный портрет покупателя недвижимости в Латвии: возраст – 40-45 лет, бизнесмен, женат, в семье 1-2 ребенка, имеет высшее образование, хорошо осведомлен о традициях разных стран, юридически подкован, часто путешествует, словом, «человек мира», современный и продвинутый специалист своего дела, живущий подолгу в разных странах.

Яна Семерикова, риэлтор компании Arco Real Estate Sia из курортного городка Саулкрасты в 70 км от Риги, уверяет, что за последние 3-4 года в приморской зоне (но не в дюнной, там земля дороже в несколько раз и большие налоги) граждане РФ приобретали недвижимость в качестве летней резиденции. В остальное время, с осени до весны, купленные дома стоят закрытыми, а состоятельные россияне предпочитают жить, работать и отдыхать в Москве либо в странах с более теплым климатом. В курортных городках около моря, в частности, в Саулкрастах, есть несколько очень дорогих домов, фактически дворцов, построенных на больших территориях российскими инвесторами с большим размахом. В отсутствие хозяев эти дома охраняются и убираются нанятым персоналом, хотя владельцы посещают их нечасто.

До введения новых поправок, по данным Управления по делам гражданства и миграции, недвижимость с официальной стоимостью дороже 250 тыс. евро приобретали менее 20% от всех претендентов на латвийский ВНЖ. Логично предположить, что теперь сумма сделок уменьшиться более чем на 60%. Причем покупать квартиры и дома иностранцы будут исключительно в Рижском регионе и больших городах. В сельской местности Латвии объект за такую сумму найти сегодня проблемно. Инвестиционная привлекательность не только частного жилья, но и гостиниц, гостевых домов, а также ресторанов, магазинов и прочих коммерческих объектов в удаленных от центра регионах Латвии на сегодняшний день крайне низка.

Фантомы и жемчужины

Любопытно, что в период действия первой редакции закона с возможностью приобретения недвижимости по эконом-варианту в сельской местности рынок предлагал доверчивым иностранцам по цене 72 000 евро дома, квартиры и дачи, зачастую не соответствующие заявленной цене. Старые, ветхие строения с косметическим ремонтом, недострой, неутепленные дома для летнего проживания позиционировались продавцами как вполне ликвидное жилье, пригодное для круглогодичного проживания.

Впрочем, Яна Шапкина, руководитель риэлторской компании Balticzone, говорит о том, что помимо не всегда адекватной «вторички», в Латвии за последние годы появилось несколько интересных, качественных объектов, строящихся на деньги российских инвесторов и российскими же застройщиками либо с их долевым участием. Яркие примеры: высотный комплекс Z-Towers в Риге (своего рода аналог башен московского «Москва-Сити»), апартаментные комплексы Kado-Karim и SKY GARDEN в Юрмале, Golf Estate в поселке Салиена. Это проекты бизнес-класса, которые вполне соответствуют высоким требованиям состоятельных иностранцев к уровню комфорта и качеству инфраструктуры.

Яна считает возможность ведения бизнеса и получения ВНЖ, а значит, возможности безвизового перемещения по Европе, достаточным стимулом к тому, чтобы купить недвижимость в Латвии. К тому же некоторые россияне не любят жаркое лето, и потому в июле-августе предпочитают отдыхать в умеренном климате Прибалтики, привозя в Латвию на отдых и своих детей. «Впрочем, по большей части покупатели интересовались в последние годы в основном недвижимостью Риги и Юрмалы, а после внесения поправок в закон об эмиграции региональные риэлторы и вовсе останутся не у дел. Поток покупателей из РФ, скорее всего, сильно уменьшится», – полагает риэлтор.

Что дает ВНЖ в Латвии простому русскому инвестору?

На что же может претендовать россиянин, поддержавший своим капиталом латвийскую экономику, если он не бизнесмен, а обычный представитель среднего класса? Допустим, он купил дом в крупном городе или в Рижском регионе или открыл предприятие. Сможет ли он успешно работать в Латвии, поддерживая свое существование, и насколько рентабельным будет его бизнес? И вот тут начинается самое интересное, потому что обеспечить рабочими местами Латвия не в состоянии даже собственных сограждан – постоянных жителей страны, не говоря уже о свежеприбывших на ПМЖ иностранцах.

Предлагая россиянам вид на жительство в Латвии за покупку недвижимости, на одном из рижских сайтов риэлторы заманивают российских покупателей следующими сомнительными аргументами: «В вашем распоряжении будут балтийские пляжи, море, сосны, словом, отличная экология, а также дороги без пробок и… дешевое пиво!» В Риге по цене московской «однушки» можно купить хорошую «трешку» площадью 200 кв. м. Но продавцы скромно умалчивают о том, что жить по московским меркам и привычкам у россиян в Латвии не получится.

В Риге и Юрмале время от времени появляются вакансии в туристическом бизнесе, в основном же Центры занятости населения предлагают людям поработать нянями, разнорабочими, изредка – программистами, бухгалтерами, довольно часто – продавцами и менеджерами. Все вакансии – со знанием латышского языка, причем оплата труда в 1,5-3 раза ниже, чем в Москве. Рынок труда, в сравнении с той же Москвой, в Латвии ничтожно мал, ведь все население страны составляет немногим более 2 млн человек! А в регионах и вовсе востребованы только сельскохозяйственные специальности: ищут сезонных рабочих для уборки урожая, трактористов, комбайнеров, технических специалистов для ремонта сельхозтехники.

Бизнес в Латвии тоже, скорее всего, не принесет инвестору быстрого процветания. Страна живет за счет транзита нефти и иных грузов через порты, доля сектора услуг в ВВП Латвии составляет 70,6%, промышленности – 24,7%, сельского хозяйства – 4,7%. Но в сфере обслуживания местные прочно держатся за рабочие места и чужаков к кормушкам не допускают.

Потому что это дача!

По уверениям рижских риэлторов, российские толстосумы предпочитают покупать недвижимость в Риге и Юрмале просто в качестве летней резиденции. В столице Латвии востребованы квартиры в реновированных домах в центре города (Старая Рига, Исторический Центр) либо в новостройках в спальных районах. Хорошим спросом пользуются дорогие особняки в районах частной застройки (Балтезерс, Марупе). В Юрмале у россиян в качестве объекта инвестиций популярны коттеджи у моря или квартиры в небольших новых жилищных кооперативах. Однако сдать их с выгодой для инвестора можно только на 2-3 летних месяца. В остальной период жилье не пользуется спросом у курортников. С сентября по май в Прибалтике довольно прохладно, и поток туристов резко иссякает. В качестве всесезонной дачи купленный в Латвии загородный дом тоже использовать сложно – тысячекилометровая удаленность от Москвы плюс временные затраты на прохождение границы делают путь к отдыху слишком долгим.

В регионах, находящихся вдали от Риги и Юрмалы, туристические объекты (кемпинги, гостевые дома, коттеджи и гостиницы) и вовсе считаются неликвидными. Купить их можно, а продать по цене приобретения уже проблемно. Так что рассматривать латвийскую недвижимость как объект долгосрочных инвестиций, однозначно не стоит.

Если лишние деньги…

Таким образом, напрашивается следующий вывод: приобретение вида на жительство в Латвии через учреждение своего предприятия или покупку недвижимости на сумму 268 тыс. евро – довольно дорогое удовольствие и в целом не слишком рентабельный проект с точки зрения человека, умеющего считать деньги. Обеспеченные иностранцы скорее рассмотрят варианты получения ВНЖ в других странах Европы – Словении, Финляндии, Болгарии, Эстонии, к примеру, путем учреждения юр.лица. Но для тех, кто любит климат, природу, тишину и красоту Латвии вкупе с хорошими дорогами и развитой инфраструктурой, а также располагает свободными денежными средствами, домик на рижском взморье с ВНЖ в придачу может стать отличным местом уединения, а также запасным аэродромом на случай необходимости срочно покинуть Россию в случае перемены политических и экономических ветров.

Извилистый путь в Евросоюз, или Кому нужна недвижимость в Латвии?

«Купить можно, перепродать нельзя. Дорого, неликвидно, без гарантий. Прохладно, сыровато. Безлюдно. Работы нет. Зато есть море, сосны, дюны, тишина, хорошая экология и отличные дороги» – добро пожаловать в Латвию, дорогие инвесторы!

Все мы знаем, что россияне не могут жить годами в европейских странах, не имея долгосрочной шенгенской визы. С работой гражданина РФ за границей тоже не все так просто. Зачастую европейскому работодателю, для того чтобы официально взять россиянина на должность, нужно доказать контролирующим органам его уникальность как специалиста (дескать, местного на эту работу позвать не могу – квалификация низка), а также регулярно платить в казну особый налог за принятого на работу иностранца. Вид на жительство в европейской стране, пусть даже временный, мог бы стать для россиян волшебным ключиком, открывающим двери в Европу, и позволяющим, при желании, официально работать в странах шенгенского соглашения.

До недавнего времени Латвия предоставляла возможность жителям России получить заветное членство в Евросоюзе путем открытия собственного предприятия либо приобретения в собственность недвижимости, соответствующей определенным параметрам.

Получить временный вид на жительство сроком на 5 лет с возможностью его дальнейшего продления мог иностранец, вложивший в основной фонд своего предприятия не менее 150 тысяч евро и обеспечивший рабочими местами 50 сотрудников. Годовой оборот его бизнеса должен быть не менее 10 000 000 евро, что призвано оздоровить экономику страны. В подобном проекте могли принять участие сразу три инвестора, если одному такие инвестиции казались неподъемными. Еще иностранец мог открыть в одиночку малое предприятие с капиталом не менее 35 000 евро, и при этом платить в государственную казну не менее 40 000 евро налогов в год.

Стоит заметить, что гарантированно дать вид на жительство за покупку дома государство Латвия не обещает, но на практике случаев отказа выдать ВНЖ приобретателю собственности не случалось.

Не бизнес, так квартиру

Еще один ход для россиянина стать членом Евросоюза – приобрести в Латвии одну или несколько квартир или домов в Риге или в Рижском регионе планирования, а также в городах республиканского значения. Заметим, что этот хитрый «Рижский регион планирования» охватывает не только зону вокруг Риги, но тянется вдоль всего Рижского залива, вплоть до границы с Эстонией. В любом населенном пункте, расположенном поблизости от моря, цены на жилье для иностранцев уже «кусаются»: сумма сделок за ВНЖ должна была составлять, до недавнего времени, не менее 142 300 евро. Можно, конечно, проехать еще дальше по побережью, до Колки, где живет, кстати, немало потомков русских старообрядцев, но там – только рыбацкие деревеньки, развлечений никаких, интернета нет, и жить придется исключительно натуральным хозяйством. Вне означенной зоны, фактически в захолустье и деревнях, можно было ограничиться покупкой недвижимости на сумму 71 150 евро.

Согласно данным латвийской статистики, к январю 2014 года в рамках закона «Об эмиграции» иностранцы потратили около 660 млн евро на покупку недвижимости, в обмен на получение временного ВНЖ. Среди покупателей были граждане бывших республик СССР – Украины, Белоруссии, Казахстана, а также Израиля, США и других стран, но в большинстве все же – граждане России: 6 883 человека (без учета членов из семей – супругов и несовершеннолетних детей).

Виктор Копосов, руководитель юридической фирмы Inlat Plus уверяет, что Латвия представляет интерес для некоторых бизнесменов, являясь оффшорной зоной. Налоговое законодательство Латвии предоставляет определенные преференции иностранным компаниям. Не так давно в стране была снижена ставка НДС, сокращен подоходный налог. В Латвии удобная банкoвская систeма с pусскoгoвopящим персоналом, латвийскиe компании выгoднo испoльзoвать в качeствe пoсpeдникoв в мeждунаpoднoй тopгoвлe стpан СНГ и Евpoсoюза.

Свобода подорожала

Однако с 1 сентября 2014 года ситуация с получением ВНЖ за покупку недвижимости в Латвии изменилась в сторону укрупнения суммы сделки. По требованию представителей партии «Национальное объединение» депутаты сейма Латвии поддержали принятие изменений в законе об иммиграции, согласно которым отныне иностранцу нужно приобрести недвижимость на сумму не дешевле 250 тысяч евро (ее минимальная кадастровая стоимость должна быть не меньше 80 тысяч евро), чтобы получить ВНЖ в Латвии. Также было введено дополнительное требование взноса в государственный бюджет в размере 5% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества, что составляет около 13 тыс. евро, если ориентироваться на озвученную выше сумму. Кроме того, для получения вида на жительство отныне нельзя будет приобретать объекты недвижимости в разных городах или районах одного города, можно только купить 2-3 квартиры в одном многоквартирном доме с одним адресом, «связанные друг с другом функционально».

Таким образом, стать свободным гражданином, беспрепятственно перемещающимся по странам Европы, а также получить в них легальную работу может теперь только достаточно состоятельный человек, готовый выложить внушительную сумму за вожделенный ВНЖ – около 268 тыс. евро.

Жилье «про запас»

Риэлторы компании Balticzone составили собирательный портрет покупателя недвижимости в Латвии: возраст – 40-45 лет, бизнесмен, женат, в семье 1-2 ребенка, имеет высшее образование, хорошо осведомлен о традициях разных стран, юридически подкован, часто путешествует, словом, «человек мира», современный и продвинутый специалист своего дела, живущий подолгу в разных странах.

Яна Семерикова, риэлтор компании Arco Real Estate Sia из курортного городка Саулкрасты в 70 км от Риги, уверяет, что за последние 3-4 года в приморской зоне (но не в дюнной, там земля дороже в несколько раз и большие налоги) граждане РФ приобретали недвижимость в качестве летней резиденции. В остальное время, с осени до весны, купленные дома стоят закрытыми, а состоятельные россияне предпочитают жить, работать и отдыхать в Москве либо в странах с более теплым климатом. В курортных городках около моря, в частности, в Саулкрастах, есть несколько очень дорогих домов, фактически дворцов, построенных на больших территориях российскими инвесторами с большим размахом. В отсутствие хозяев эти дома охраняются и убираются нанятым персоналом, хотя владельцы посещают их нечасто.

До введения новых поправок, по данным Управления по делам гражданства и миграции, недвижимость с официальной стоимостью дороже 250 тыс. евро приобретали менее 20% от всех претендентов на латвийский ВНЖ. Логично предположить, что теперь сумма сделок уменьшиться более чем на 60%. Причем покупать квартиры и дома иностранцы будут исключительно в Рижском регионе и больших городах. В сельской местности Латвии объект за такую сумму найти сегодня проблемно. Инвестиционная привлекательность не только частного жилья, но и гостиниц, гостевых домов, а также ресторанов, магазинов и прочих коммерческих объектов в удаленных от центра регионах Латвии на сегодняшний день крайне низка.

Фантомы и жемчужины

Любопытно, что в период действия первой редакции закона с возможностью приобретения недвижимости по эконом-варианту в сельской местности рынок предлагал доверчивым иностранцам по цене 72 000 евро дома, квартиры и дачи, зачастую не соответствующие заявленной цене. Старые, ветхие строения с косметическим ремонтом, недострой, неутепленные дома для летнего проживания позиционировались продавцами как вполне ликвидное жилье, пригодное для круглогодичного проживания.

Впрочем, Яна Шапкина, руководитель риэлторской компании Balticzone, говорит о том, что помимо не всегда адекватной «вторички», в Латвии за последние годы появилось несколько интересных, качественных объектов, строящихся на деньги российских инвесторов и российскими же застройщиками либо с их долевым участием. Яркие примеры: высотный комплекс Z-Towers в Риге (своего рода аналог башен московского «Москва-Сити»), апартаментные комплексы Kado-Karim и SKY GARDEN в Юрмале, Golf Estate в поселке Салиена. Это проекты бизнес-класса, которые вполне соответствуют высоким требованиям состоятельных иностранцев к уровню комфорта и качеству инфраструктуры.

Яна считает возможность ведения бизнеса и получения ВНЖ, а значит, возможности безвизового перемещения по Европе, достаточным стимулом к тому, чтобы купить недвижимость в Латвии. К тому же некоторые россияне не любят жаркое лето, и потому в июле-августе предпочитают отдыхать в умеренном климате Прибалтики, привозя в Латвию на отдых и своих детей. «Впрочем, по большей части покупатели интересовались в последние годы в основном недвижимостью Риги и Юрмалы, а после внесения поправок в закон об эмиграции региональные риэлторы и вовсе останутся не у дел. Поток покупателей из РФ, скорее всего, сильно уменьшится», – полагает риэлтор.

Что дает ВНЖ в Латвии простому русскому инвестору?

На что же может претендовать россиянин, поддержавший своим капиталом латвийскую экономику, если он не бизнесмен, а обычный представитель среднего класса? Допустим, он купил дом в крупном городе или в Рижском регионе или открыл предприятие. Сможет ли он успешно работать в Латвии, поддерживая свое существование, и насколько рентабельным будет его бизнес? И вот тут начинается самое интересное, потому что обеспечить рабочими местами Латвия не в состоянии даже собственных сограждан – постоянных жителей страны, не говоря уже о свежеприбывших на ПМЖ иностранцах.

Предлагая россиянам вид на жительство в Латвии за покупку недвижимости, на одном из рижских сайтов риэлторы заманивают российских покупателей следующими сомнительными аргументами: «В вашем распоряжении будут балтийские пляжи, море, сосны, словом, отличная экология, а также дороги без пробок и… дешевое пиво!» В Риге по цене московской «однушки» можно купить хорошую «трешку» площадью 200 кв. м. Но продавцы скромно умалчивают о том, что жить по московским меркам и привычкам у россиян в Латвии не получится.

В Риге и Юрмале время от времени появляются вакансии в туристическом бизнесе, в основном же Центры занятости населения предлагают людям поработать нянями, разнорабочими, изредка – программистами, бухгалтерами, довольно часто – продавцами и менеджерами. Все вакансии – со знанием латышского языка, причем оплата труда в 1,5-3 раза ниже, чем в Москве. Рынок труда, в сравнении с той же Москвой, в Латвии ничтожно мал, ведь все население страны составляет немногим более 2 млн человек! А в регионах и вовсе востребованы только сельскохозяйственные специальности: ищут сезонных рабочих для уборки урожая, трактористов, комбайнеров, технических специалистов для ремонта сельхозтехники.

Бизнес в Латвии тоже, скорее всего, не принесет инвестору быстрого процветания. Страна живет за счет транзита нефти и иных грузов через порты, доля сектора услуг в ВВП Латвии составляет 70,6%, промышленности – 24,7%, сельского хозяйства – 4,7%. Но в сфере обслуживания местные прочно держатся за рабочие места и чужаков к кормушкам не допускают.

Потому что это дача!

По уверениям рижских риэлторов, российские толстосумы предпочитают покупать недвижимость в Риге и Юрмале просто в качестве летней резиденции. В столице Латвии востребованы квартиры в реновированных домах в центре города (Старая Рига, Исторический Центр) либо в новостройках в спальных районах. Хорошим спросом пользуются дорогие особняки в районах частной застройки (Балтезерс, Марупе). В Юрмале у россиян в качестве объекта инвестиций популярны коттеджи у моря или квартиры в небольших новых жилищных кооперативах. Однако сдать их с выгодой для инвестора можно только на 2-3 летних месяца. В остальной период жилье не пользуется спросом у курортников. С сентября по май в Прибалтике довольно прохладно, и поток туристов резко иссякает. В качестве всесезонной дачи купленный в Латвии загородный дом тоже использовать сложно – тысячекилометровая удаленность от Москвы плюс временные затраты на прохождение границы делают путь к отдыху слишком долгим.

В регионах, находящихся вдали от Риги и Юрмалы, туристические объекты (кемпинги, гостевые дома, коттеджи и гостиницы) и вовсе считаются неликвидными. Купить их можно, а продать по цене приобретения уже проблемно. Так что рассматривать латвийскую недвижимость как объект долгосрочных инвестиций, однозначно не стоит.

Если лишние деньги…

Таким образом, напрашивается следующий вывод: приобретение вида на жительство в Латвии через учреждение своего предприятия или покупку недвижимости на сумму 268 тыс. евро – довольно дорогое удовольствие и в целом не слишком рентабельный проект с точки зрения человека, умеющего считать деньги. Обеспеченные иностранцы скорее рассмотрят варианты получения ВНЖ в других странах Европы – Словении, Финляндии, Болгарии, Эстонии, к примеру, путем учреждения юр.лица. Но для тех, кто любит климат, природу, тишину и красоту Латвии вкупе с хорошими дорогами и развитой инфраструктурой, а также располагает свободными денежными средствами, домик на рижском взморье с ВНЖ в придачу может стать отличным местом уединения, а также запасным аэродромом на случай необходимости срочно покинуть Россию в случае перемены политических и экономических ветров.

В ожидании чуда: страны Балтии могут не перенести удар коронавируса

Пандемия COVID-19 и связанные с ней карантинные ограничения наносят мощный удар по экономикам стран Балтии, традиционно зависимым от транзита, туризма и сектора обслуживания. В регионе разом остались без работы десятки тысяч людей, закрылись предприятия — некоторые, возможно, навсегда. Экономисты предрекают большие убытки, а власти призывают население затянуть пояса. Что происходит в Латвии, Литве и Эстонии — разбирались «Известия».

Список бедствующих

По данным на 28 апреля, в Эстонии насчитывается свыше 1,6 тыс. случаев заболевания и 50 смертей, в Латвии, соответственно, более 800 и 13, в Литве — более 1,3 тыс. и 44. Как показывает статистика, в последние дни натиск болезни ощутимо снижается, сотни людей, подхвативших «ковидлу», выздоровели, а количество новых случаев заболевания снизилось в разы. Но власти осторожничают и не очень торопятся снимать запреты чрезвычайного положения. Так, 27 апреля эстонский министр культуры Тынис Лукас предупредил, что театры и кинотеатры страны смогут открыть свои двери, по всей вероятности, не раньше осени, да и вообще запрет на крупные массовые мероприятия будет действовать как минимум до конца лета.

Актеры, музыканты и прочие работники культуры вообще оказались в числе наиболее пострадавших от коронакризиса. В связи с этим премьер-министр Латвии Кришьянис Кариньш признал, что нынешняя система пособий не является оптимальной, потому что есть люди, которые могут этой поддержки не получить. Он сказал, что правительство будет думать над тем, как помочь артистам, но конкретных мер пока не назвал. Кариньш лишь призвал артистов «быть творческими» и искать другие возможности заработка.

24 марта правительство Латвии утвердило список отраслей, наиболее пострадавших от коронакризиса. К ним, помимо сферы культуры, причислили авиационные, железнодорожные и иные перевозки, все виды гостиничного бизнеса, рестораны и общественное питание, производство и продажу кинофильмов, аренду и лизинг автомобилей, аренду спортивного инвентаря. В список вошли также турагентства и туроператоры, бизнес, связанный с услугами образования — как дошкольного, так и культурного, спортивного, также музеи, фитнес-центры и другие отрасли. Негативное воздействие на экономику усугубляется разнообразными ограничениями, связанными с необходимостью соблюдения карантина.

Соответственно, один из самых сильных страхов рядового латыша, литовца, эстонца сейчас — лишиться работы. Страх обоснованный. Так, эстонская судоходная компания Tallink, осуществляющая паромное сообщение между Ригой и Вентспилсом, сообщила об увольнении 550 работающих на ее судах граждан Латвии. В свою очередь латвийский национальный авиаперевозчик airBaltic, вынужденно отменивший сотни рейсов в разные части мира, сократил 700 своих сотрудников. Как рассчитывают в airBaltic, временно — компания надеется возобновить полеты 14 мая, когда в Латвии должен закончиться режим чрезвычайной ситуации.

Гигантские убытки обеспечены в любом случае. Так, руководство аэропорта в Таллине не верит, что восстановить докризисные объемы пассажирских авиаперевозок удастся раньше, чем через два года. В марте аэропорт обслужил 103 299 пассажиров — это на 55,3% меньше, чем в том же месяце прошлого года. В первом квартале года пассажиропоток сократился на 16,4%. Несмотря на чрезвычайное положение, Таллинский аэропорт продолжает работать и сегодня. Помимо грузовых авиарейсов, по-прежнему выполняются пассажирские полеты, но в минимальном объеме. Пассажирские самолеты из Таллина летают только во Франкфурт, Хельсинки и Минск — всего семь рейсов в неделю.

Время хвататься за голову

Многие фирмы просто вынуждены избавляться от работников. Так, в прессе появились репортажи из Лиепаи, где с июня закрывается тамошний рыбоконсервный завод Kolumbija Ltd. Владелец предприятия Игорь Крупник сообщил, что простой будет временным — ориентировочно до 15 сентября. Однако он не исключает, что завод может закрыться и насовсем — в чем винит правительство Латвии, не разработавшее, по его словам, эффективных мер для поддержки бизнеса.

Всего c начала апреля безработных в Латвии стало почти на восемь тысяч больше. Тысячи работников отправились в неоплачиваемый отпуск, а пособие по простою (в основном в размере менее минимальной зарплаты) получили далеко не все, кто остался без источника дохода. В связи с этим профсоюзы страны высказывают сильнейшее беспокойство. Там опасаются, что уволенные после снятия карантина попросту уедут в другие страны и для местного рынка труда окажутся потеряны.

Хватаются за голову и в Эстонии.

— Гостиничная индустрия в Эстонии страдает больше всего. Мы приняли на себя первый удар коронакризиса. Ситуация такова, что можно кричать караул. Гостиничный и туристический сектор терпят огромные убытки. Тут не нужно быть магистром экономических наук, чтобы понять, что при закрытых границах этот бизнес не способен существовать, — отмечает директор по продажам бутик-отелей Schlössle Сергей Дробяцки.

Руководству ряда отелей сразу же пришлось принять меры по сокращению персонала, перевести работников на неполную ставку или отправить в вынужденный отпуск. По словам Дробяцки, если эпидемия продлится еще три-четыре месяца, это будет непоправимым ударом для отрасли.

Латвийская торгово-промышленная палата (ЛТПП) провела опрос о том, какие меры предприятия уже приняли для преодоления кризиса. 38% респондентов назвали отсрочку по налоговым платежам, 33% — режим простоя, 29% — привлечение финансовых инструментов. 27% опрошенных уже уволили работников, а 15% — добились отсрочки по погашению основной суммы кредита. По результатам опроса, 77% компаний столкнулись со снижением спроса, что на пять процентных пунктов больше, чем в конце марта. В свою очередь 13% опрошенных коммерсантов на данный момент не чувствуют негативного влияния пандемии и связанных с ней ограничений — что на 10 процентных пунктов больше, чем в конце марта.

По подсчетам экспертов, месяц общенационального карантина обходится Литве в 2% ВВП. По данным литовского минфина, потери от несобранных только в марте налогов составляют 15% — даже с учетом того, что вплоть до 13-го числа, когда ввели карантин, страна жила и работала в обычном режиме. Заработная плата из-за переизбытка рабочих рук сократится, как ожидают, на 10−12%, а то и больше. По данным сетевых изданий, только за первую неделю карантина в Литве отозвано рекламы на €750 тыс., или 50% от обычного объема. В секторе радио и телевидения зафиксирована потеря 50% прибыли.

А экс-министр сельского хозяйства Литвы Казис Старкявичюс напоминает, что крестьяне не в состоянии купить посевной материал — в Литве на время карантина, который продлится минимум до 12 апреля, разрешена работа только продовольственных магазинов.

В режиме тревожного ожидания

Пока что многие еще надеются, что чрезвычайное положение в странах Балтии продлится относительно недолго. Впрочем, президент Литвы Гитанас Науседа признает, что даже при самом благоприятном исходе его государство недополучит свыше €2 млрд. Для сравнения: в прошлом, 2019 году ВВП Литвы составил €48,3 млрд. В Латвии надеются, что отделаются потерей 1,5% ВВП. В центробанке Эстонии предупреждают, что если ограничения, вызванные коронавирусом, продлятся до августа, то в этом году экономика страны может упасть на 14%.

И в Таллине, и в Риге, и в Вильнюсе не сомневаются, что для поддержки экономики им придется раскошелиться на огромные суммы. Так, президент Эстонии Керсти Кальюлайд 17 апреля утвердила принятый парламентом закон о дополнительном бюджете на 2020 год. Он предусматривает финансирование бюджетного дефицита в связи с сокращением налоговых поступлений, а также пакета мер для смягчения вызванного коронавирусом экономического кризиса. Дополнительный бюджет был составлен по уточненному в марте прогнозу министерства финансов, согласно которому спад в эстонской экономике составит в этом году 8% — вместо изначально предполагаемого роста на 2%.

По оценке эстонского минфина, экономический кризис повлечет за собой сокращение доходов бюджета на €1,475 млрд, к которым добавятся €1,15 млрд на финансирование антикризисных мер. В результате номинальный дефицит бюджета на 2020 год составит €2,62 млрд, или 10% ВВП. Средства допбюджета планируется направить в те отрасли экономики, которые оказались в бедственном положении из-за карантина. На туризм будет выделено €25 млн, малому бизнесу — €10 млн. Сельское хозяйство, здравоохранение получит дополнительно €400 млн. В качестве дополнительных средств бюджета планируется взять кредит, а если его не хватит, то использовать госрезерв.

Правительство Литвы 16 марта объявило о плане поддержки экономики в €2,5 млрд. В Латвии подготовили поправки к законам, предусматривающие автоматическое продление статуса малоимущих — для тех, у кого подходит срок их обновления. Рига решила ввести так называемые кризисные пособия для самых бедных и официальный статус безработного для разорившихся индивидуальных предпринимателей. Деньги предполагается взять из внутренних резервов или занять.

Конечно, часть этих затрат вернется в госказну в качестве налогов, а кое-что подбросит и Евросоюз. Так, Еврокомиссия одобрила две программы помощи экономике Эстонии на общую сумму в €1,75 млрд. Наличие этих денег позволит выдавать кредиты на выгодных условиях — что поможет предприятиям продолжить деятельность в нынешние сложные времена. Предполагается, что Литва получит от Еврокомиссии на борьбу с последствиями эпидемии €1,48 млрд, а Латвия — 792 млн. Но в любом случае в этом году нагрузка на государственные бюджеты будет очень высокой.

Бывший глава латвийского минфина Андрис Вилкс, ныне работающий в Европейском инвестиционном банке, предрекает, что экономике Европы и мира потребуется два-три года, чтобы вернуться к показателям 2019-го. МВФ в новейшем обзоре перспектив мировой экономики World Economic Outlook прогнозирует, что спад экономики Латвии в этом году составит 8,6%, тогда как ранее прогнозировался прирост на 2,8%. Правда, в следующем году МВФ обещает для Латвии рост ВВП на 8,3%.

В свою очередь председатель правления Латвийской торгово-промышленной палаты Янис Эндзиньш призывает «принять то, что сосуществовать с этой болезнью придется продолжительное время». По его мнению, говорить о прекращении распространения вируса, а следовательно и об отмене ограничений и восстановлении экономики, можно будет лишь после появления вакцины.

— И тут нужно понимать, что примерно год придется с этим прожить, — считает он.