Распространенные ошибки при заключении сделок с загородной недвижимостью
Santeh-nik.ru

Инженерные системы

Распространенные ошибки при заключении сделок с загородной недвижимостью

Типичные ошибки покупателей при сделках с недвижимостью

Решили ли вы покупать недвижимость самостоятельно или с привлечением агентов по недвижимости, главное — избежать самых распространенных ошибок при оформлении сделки.

Очень часто покупатели неправильно подходят к поиску квартиры и зачастую сами себя ограничивают в выборе. «Когда покупатель ищет квартиру, он обычно устанавливает для себя определенные границы, например, решил, что может купить трехкомнатную квартиру, именно такие объекты и рассматривает, — объясняет руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Дмитрий Слепокуров. — Сейчас же на рынке сложилась парадоксальная ситуация: четырехкомнатная квартира 97-й серии площадью 80 квадратных метров может стоить дешевле трехкомнатной площадью 64 «квадрата». Покупатель выбирает только среди трехкомнатных квартир, хотя за свои деньги он может купить очень неплохую четырехкомнатную».

Неверная оценка стоимости объекта

Прежде чем выйти на рынок, покупатели не занимаются на постоянной основе изучением объявлений о продаже и не знают реальных цен сделок (тех цен, по которым похожие объекты реализуются на рынке), поэтому им бывает сложно судить, насколько указанная в объявлении цена соответствует рыночной. В результате во многих случаях они покупают квартиру дороже, чем сделали бы это с помощью специалиста, из-за того что не могут аргументированно снизить цену.

Покупателю сложно судить о сроках сделки. По оценке специалистов, треть выставленных сегодня на продажу объектов заложены в банках. Это жилье ипотечных заемщиков, которое продается еще до полного погашения кредита. У сделок с такими квартирами существуют свои особенности, связанные с тем, что для продажи с них сначала нужно снять обременение. Процедура отличается в зависимости от банка и где-то укладывается в пару дней, а где-то, как у АИЖК, чтобы получить закладную, придется ждать два месяца.

Недостаточная проверка юридической чистоты квартиры

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют «историю» квартиры, полагая, что наличия у продавца свидетельства о собственности достаточно, для того чтобы сделка прошла успешно. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Хотя этот документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников. «Что должно насторожить в выписке? Короткий срок владения квартирой одного из последних собственников, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Вполне может оказаться, что сделки купли-продажи были совершены с целью прикрыть сделку займа-залога. Тогда покупатель рискует стать участником длительного судебного разбирательства и вынужден будет доказывать свою добросовестность».

Но даже если выписку и заказывают, не все покупатели знают, что сведения в ней быстро устаревают. Она актуальна только на момент получения, а буквально через час после ее выдачи на квартиру может быть наложено обременение. «В последнее время участились случаи, когда на квартиру накладывается арест из-за долгов, был пример, когда это произошло в процессе подготовки к сделке. Задолженность у собственника по штрафу ГИБДД была небольшой, но приставы все равно наложили арест на долю в собственности на квартиру», — объясняет руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Светлана Новикова. Чтобы информация в выписке из ЕГРН была актуальной, при подготовке к сделке специалисты получают выписку в электронном виде дважды, второй раз — непосредственно перед сделкой.

Использование типового договора купли-продажи

Наверное, наиболее распространенной и, может оказаться, самой дорогой ошибкой при сделках с недвижимостью является использование типового договора, скачанного из недр Интернета. «Буквально на днях Верховный суд РФ вернул на новое рассмотрение дело о расторжении договора купли-продажи жилого помещения на основании того, что после сделки покупатель обнаружил, что квартира требует значительных вложений и непригодна для проживания, а в договоре купли-продажи выявленные покупателем недостатки указаны не были. Стороны сделки почему-то боятся прописывать в договоре все условия сделки, о которых они договорились. А ведь Гражданским кодексом РФ предусмотрена свобода договора», — отмечает Юлия Михайлова.

Занижение стоимости в договоре

До сих пор многие покупатели по настоянию продавцов, не желающих платить налоги, занижают в договоре купли-продажи стоимость квартиры, указывая другую цену. Они не только смогут рассчитывать на меньшую сумму налогового вычета за покупку квартиры, но и серьезно рискуют. В случае расторжения договора в дальнейшем это может привести к невозможности вернуть фактически уплаченные деньги.

Несмотря на то, что сегодня существует несколько безопасных способов расчета и можно расплатиться за купленную квартиру через ячейку банка, некоторые по-прежнему передают всю сумму еще до регистрации в Росреестре, расчет происходит в машине. Другая распространенная ошибка — неправильно составленные расписки в получении денег. «Вполне вероятно, что покупателям удастся самостоятельно отыскать наиболее дешевый объект, и они могут прочитать опубликованные в Интернете инструкции, как проводить сделку, но проанализировать риски применительно к их конкретному объекту, комплексно рассмотреть объект с точки зрения налогообложения, грамотно провести переговоры с продавцом способен только специалист, до этого не один год проработавший на рынке недвижимости», — считает Светлана Новикова.

Основные ошибки покупателей при сделках с недвижимостью на сайте Недвио

При покупке загородной недвижимости клиент может встречаться с продавцом напрямую или опосредованно, через риелтора. Чаще всего сложности возникают именно в первом случае — из-за отсутствия достаточного опыта у сторон сделки.

Привлечь агента — разумное решение. Хотя риэлтор, конечно, не может уберечь от всех ошибок и непредвиденных ситуаций. Однако, при вашей хорошей осведомленности, тщательном изучении всей документации, организованной и совместной работе с агентом по недвижимости, вы получите все шансы на то, что сделка купли-продажи пройдет быстро и без проблем.

Самые частые ошибки покупателей и проблемы, возникающие при покупке загородного жилья

Вообще чего стоит опасаться при совершении сделки купли-продажи дома и участка? Рассмотрим наиболее распространенные случаи проблем, которые могут возникнуть в процессе таких сделок.

1. Мошенничество продавца

Мошеннические намерения со стороны продавца недвижимости распознать нетрудно. Об этом говорит отсутствие необходимых документов, предоставление копий вместо оригиналов (или нежелание продавца их показывать), нежелание предоставить подробную информацию о доме, отсутствие квитанций и чеков на коммунальные услуги и т. д.

Такие моменты должны вас, по меньшей мере, насторожить. Тщательно взвесьте все «за» и «против». Если продавец вызывает у вас сомнения, возможно, лучше не рисковать и отказаться от покупки этого дома.

2. Мутная история собственности. Неправильное совершение предыдущих сделок

Если речь идет о сделке на вторичном рынке, вы так или иначе не можете быть уверены на 100%, что имеете дело с первым хозяином дома. Вполне может оказаться так, что собственник что-то скрывает или вводит вас в заблуждение относительно истории продаваемого дома с участком.

Вот почему вы должны проверить историю всех собственников недвижимости, кто и когда владел и когда и как переходили права на собственность. Дом мог быть продан текущему собственнику по договору купли-продажи, мог отойти по наследству, по завещанию, в результате договора по обмену, дарения и т. д. Все эти документы следует тщательно проверить.

В результате проверки покупатели нередко сталкиваются со случаями, когда права на продаваемый объект были оформлены с нарушениями. В такой ситуации возникает риск столкнуться с предыдущими владельцами, которые могут заявить права на эту недвижимость.

Шутить с историей сделок не стоит. Ведь согласно российским законам, право собственности на недвижимость имеет большую исковую давность (т. е. может быть пересмотрено, в случае если будет доказано, что несколько лет назад были ущемлены чьи-то права). Даже если у последнего собственника не было выявлено никаких нарушений, то у предыдущих хозяев они вполне могли быть.

Дабы избежать потенциальных конфликтов со старыми владельцами и совладельцами следует детально изучить историю интересующего дома с участком. В частности:

  1. Если есть другие собственники дома — необходимо получение их согласия на продажу объекта (должно быть оформлено в письменном виде);
  2. Получить согласие супруга на продажу недвижимости (и заверить нотариально);
  3. Проверить были ли допущены нарушения в ходе приватизации;
  4. Понять является ли продавец дееспособным (отдает ли отчет своим действиям, есть ли справка с диспансера, наличие психических расстройств, отсутствие принуждения к этой сделке со стороны третьих лиц);
  5. Изучить подлинность документов (только оригиналы и, ни в коем случае, не копии).

3. Несоответствие реальной цены и стоимости, указанной в договоре

При сделках с недвижимостью довольно часто в договорах купли-продажи указывается не полная стоимость дома, а лишь ее часть. В этом заинтересованы, в первую очередь, продавцы, поскольку такая схема позволяет платить меньше налогов. Если покупатель не соглашается, некоторых из них готовы даже пойти на дополнительные уступки и скидки.

Соблазн получить дополнительную скидку при покупке велик. Однако следует понимать все риски такого решения. Учитывайте, что договор купли-продажи — основной документ, доказывающий не только то, ЧТО вы покупаете, но и то, ЗА СКОЛЬКО вы покупаете. Случись что (например продавец окажется мошенником или объект недвижимости окажется ненадлежащего качества), вы не сможете вернуть в суде больше, чем указано в договоре.

Поэтому рекомендуется эти моменты обговорить с продавцом заранее, а все договоренности касательно стоимости и порядка оплаты сопоставлять с тем, что написано в договоре.

4. Покупка строящегося дома через договор купли-продажи

Рынок новостроек вообще раздолье для мошенников. Государство уже долгие годы борется с мошенническими схемами, недобросовестными застройщиками, стараясь минимизировать случаи недостроев.

Если застройщик предлагает вам осуществить покупку дома на этапе котлована или стадии строительства без договора ДДУ, составленного согласно ФЗ-214 и подлежащего обязательной гос. регистрации — вы подвергаете себя огромному риску. Дело в том, что обычный договор купли-продажи никак не защищает вас от мошенников, если они захотят перепродать ваш объект кому-то еще.

Читать еще:  Применение натурального камня в строительстве и отделке

Речь идет о так называемой двойной продаже (хотя дом может быть продан и 3-м, и 4-м покупателям и сколько угодно раз, пока не всплывет вся правда). Это происходит потому, что невозможно посчитать количество проданной недвижимости по предварительным договорам.

А хуже всего то, что этими стройками занимаются строительные компании, которые не имеют права совершать сделки по продаже этой недвижимости.

5. Приобретение дома через договор дарения

Является также мошеннической схемой. В случае покупки через договор дарения, при его расторжении, вам не удастся доказать факт уплаченных денег. Соответственно их будет уже не вернуть.

6. Сговор собственников

Покупка дома, у которого несколько собственников, имеет более высокие риски.

Довольно часто между собственниками возникают противоречия, и один их них решает продать свою часть недвижимости. Естественно, остальные владельцы пытаются всеми способами помешать сделке.

После чего этот собственник от безысходности прибегает к незаконным действиям: оформляет липовый договор дарения. В этом случае другие собственники могут подать в суд для доказательства липового договора дарения и с легкостью могут выиграть иск. И у покупателя возникают проблемы, связанные с возвратом потраченных денег.

Также следует выяснить, сколько человек прописано в доме. Еще до заключения договора тот владелец, с кем вы заключаете сделку, должен обязательно выписаться. После того, как вы удостоверитесь о снятии его с регистрационного учета, можете спокойно приступать к следующим этапам сделки.

Следует быть особенно внимательным, если в доме прописаны дети, и для того, чтобы купить этот объект нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. В противном случае ваша сделка будет признана недействительной судом. Причем признание факта, что вы об этом не знали, судом принято не будет.

Это все, что касается, мошеннических действий продавцов. Но порой, и сами собственники оказываются в затруднительной ситуации. Приведем один простой пример.

Нужно продать как можно скорей свою недвижимость

Большинству продавцов самим заниматься этим вопросом некогда и они обращаются за помощью в первое попавшееся агентство, которое предложит самые низкие расценки за свои услуги.

Вот это и является роковой ошибкой, поскольку продавцы забывают проверить ни документы, ни репутацию выбранного агентства. В итоге продажа дома может в лучшем случае может затянуться, а в худшем – незадачливого владельца риэлторы могут и обмануть, прихватив при этом кругленькую сумму.

Как можно уберечь себя от этих рискованных ситуаций?

  1. Следует основательно изучить правоустанавливащие бумаги продавца, проверить: соответствует ли этот объект предоставленным документам, является ли сам продавец дееспособным и т. д.;
  2. Следует задавать как можно больше вопросов и постараться учесть все интересы обеих сторон в договоре, и не нарушать их;
  3. Следует заблаговременно обсудить формы оплаты с продавцом. При этом вам нужную помощь окажет именно агент по недвижимости, знающий все тонкости расчетов по сделкам с недвижимостью;
  4. И в последнюю очередь уже регистрация сделки. В этом тоже вы можете положиться на риелтора, в обязанности которого входит правильное оформление сделки.

Таким образом, при покупке дома возникает много вопросов и даже рискованных ситуаций, которые, порой, затруднительно и даже невозможно решить самостоятельно.

В решении большинства проблем вам смогут помочь агенты по недвижимости. Консультация профессионального риэлтора позволит уберечь вас от рискованных ситуаций. Покупка недвижимости – задача серьезная, а цена ошибки — высока. Вот почему лучше подходить к ней со всей ответственностью и осторожностью.

Распространенные ошибки при заключении сделок с загородной недвижимостью

  • Главная /
  • Лучшие агентства УПН по итогам конкурса «Профессиональное признание»

Ошибки при сделках с недвижимостью

При достигнутом уровне рынка недвижимости и работающих на нём сервисах совершить сделку с недвижимостью сегодня не так сложно, как было прежде. И людей, которые берутся своими силами поменять жильё на другое, становится больше. Они полагают, что квартир сегодня в продаже много, покупателей – наоборот, недостаток, и можно сразу правильно оценить квартиру или потом пойти на торг, и найти-таки своего покупателя, а затем и встречный объект.

Всё получается, если человек видит и успешно обходит «подводные камни». Об очевидных рисках при купле-продаже недвижимости лучше всего знают люди, которые совершили уже несколько сделок и где-то «наломали дров», или риэлторы с опытом.

Сегодня мы обобщим представление профессионалов об ошибках при сделках, которые люди допускают по незнанию и из-за того, что отказываются от услуг профессионала в подготовке сделки.

Неверная оценка объекта

Это одна из главных ошибок самостоятельных продавцов. Как правило, цену квартиры, которую человек собрался продавать, он определяет чуть дороже, чем у других аналогичных объектов в рекламе. Просто потому, что его квартира «всё равно» лучше, она ему психологически роднее, и пр. На деле же он ошибается в цене дважды – реальная цена его квартиры даже не равна аналогам, она ниже той цены, по которой эти объекты выставлены, потому что в их стоимость чаще всего включено комиссионное вознаграждение, положенное по условиям договора риэлтору продавца за оказанные услуги по сопровождению сделки (за рекламу объекта в СМИ, в базах данных, работу с потенциальными покупателями, показы, консультации, подготовку пакета документов по сделке, организацию расчётов и сдачу на государственную регистрацию). Профессионалы рынка, работающие по продаже квартир, могут использовать эту сумму для торга.

Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, директор агентства недвижимости «Невский простор»:

– Неверная оценка объекта и недочёты в рекламной кампании – одна из частых ошибок при продаже объекта. Она приводит к увеличению сроков экспозиции объекта, – если стоимость объекта завышена, то срок продажи может вырасти в несколько раз, из-за чего можно сорвать встречную сделку.

Неверный выбор объекта недвижимости

Сделать его легче, чем кажется. Покупатели – не специалисты, и они не занимаются постоянным изучением базы выставленных на продажу объектов, у них мало возможностей узнать подробную информацию о продавце, истории объекта, о том или ином застройщике, выяснить его принцип работы, насколько он порядочен и т. д. И нет профессионала, который предупредит о недобросовестности второй стороны и сможет предложить альтернативный и надежный вариант. Они не знают тенденции рынка и колебания цен на недвижимость, не понимают, когда торг будет уместен и эффективен.

Александр Гиновкер:

– Опасность заключается в том, что самостоятельный покупатель после сделки может быть разочарован в своей покупке. Кажется, что при наличии средств выбрать объект недвижимости – простая задача. Технически, конечно, это выглядит просто: съездил, посмотрел, подумал и купил. Но на деле мы постоянно сталкиваемся с клиентами, которые что-то купили самостоятельно, но через какое-то время приходят в агентство с просьбой продать квартиру, потому что жить в ней по каким-то причинам неудобно. Возможны проблемы с документацией объекта, выбранного на вторичном рынке.

Эксперты отмечают, что сделки с проблемным жильём, влекущие судебные тяжбы и потерю денег, нередки, и обычному человеку очень сложно проверить юридическую чистоту объекта.

Максим Кубасов, генеральный директор строительной компании «ГИК» (г. Краснодар):

– Самые распространенные случаи – это покупка наследственного жилья или объекта, который фигурирует в имущественных спорах или находится в совместном владении. Во избежание этого необходимо проверить квартиру на обременения, получить выписку из ЕГРН и домовой книги для проверки зарегистрированных лиц, справку из БТИ, чтобы выявить несогласованные перепланировки и убедиться в отсутствии долгов за коммунальные услуги. Конечно, все эти документы можно собрать и самостоятельно, но это занимает огромное количество времени и сил, потому, как правило, эти заботы лучше поручить экспертам.

Алексей Головченко, член генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», управляющий партнер юридической компании «ЭНСО»:

– Достаточно распространена ситуация, когда, уже приняв документы, Росреестр отказывает в регистрации. Даже если у предыдущего владельца сделка прошла гладко. Почему? Предыдущая сделка (регистрация права собственности бывшего владельца) может быть признана недействительной из-за незаконного овладения объектом недвижимости, некачественных документов, нерешенных вопросов с органами опеки и попечительства и пр.

В моей практике встречалась ситуация, когда прежний собственник приобрёл объект недвижимости по доверенности человека, которого уже не было в живых. Соответственно при последующей перепродаже недвижимости это обнаружилось, а все манипуляции были признаны недействительными. Квартира была передана государству. Факт того, что нынешний собственник уже долгое время владеет квартирой, не гарантирует, что при переоформлении предыдущие сделки не будут оспорены. Также могут возникнуть споры, если квартира была унаследована, если выяснится, что из квартиры были незаконно выписаны дети, и т. д.

Самостоятельная покупка объекта недвижимости у компании-застройщика тоже имеет свои риски (невыполнение обязательств компанией-застройщиком перед контрагентами – квартира переходит контрагенту в качестве залога; продажа одного и того же объекта дважды). Поэтому, конечно, лучше обращаться к профессионалам (юристам, риэлторам), которые знают наперёд эти риски и понимают, как можно подстраховаться с использованием закрытой для обычного покупателя информации.

Неграмотный договор

Самостоятельные сделки чаще оказываются «незащищенными» юридически по причине неправильного заключения договора купли-продажи. Особенно это касается случаев заключения «сложных» договоров, таких как договоры переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве, покупки объектов у лиц, получивших их в порядке наследования, или объектов, находящихся в общей собственности.

Максим Кубасов:

– Не каждый гражданин разбирается в нюансах законодательства и может составить документ таким образом, чтобы и продавец, и покупатель были защищены. Например, мало кто знает, что есть такое понятие, как «завещательный отказ», согласно которому, если вступившая в наследство супруга продаст квартиру притом, что в завещании прописано, что она должна обеспечить жильём детей, то дети вправе воспользоваться правом проживания в квартире, что потребует расторжения договора и судебных разбирательств. Таких нюансов в нашем законодательстве много, и о них могут знать только профессионалы. С недвижимостью, находящейся в общей собственности, тоже часто случаются проблемы, связанные, как правило, с необходимостью брать согласие на заключение сделки. Самый распространенный пример – квартира, которую продает один из супругов, являющийся владельцем недвижимости. Если это жильё было приобретено в браке, то должно быть оформлено согласие второго супруга, а также прописанных на этой жилплощади лиц.

Читать еще:  Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Ошибочный расчёт

На этапе денежных расчётов в рамках договора купли-продажи тоже подстерегает немало опасностей. Во-первых, расчёты чаще всего производятся до сдачи пакета документов на государственную регистрацию, и если продавец – мошенник, то покупатель, отдав деньги, может не получить квартиры. К сожалению, такие ситуации случаются. Риск оказаться в подобном переплете выше, когда квартира покупается без помощи риэлтора, который может заподозрить неладное заранее. Во-вторых, мало кто из нас привык обращаться с крупными суммами и попросту не знает, как правильно и безопасно организовать передачу денег. Есть и другие риски.

– Продавцы и покупатели часто заключают предварительные договоры, которые предполагают авансовые платежи или задатки, – говорит Максим Кубасов. – Мало кто из обывателей может отличить одно от другого, разделить платёж и верно оформить момент передачи денег. В нашем городе часты примеры, когда по договору предусмотрен задаток в 10 %, затем передача 70 % суммы после подачи документов в Росреестр, а оставшаяся сумма – после получения свидетельства. Махинации с невыплатой последних 20 % – один из самых распространённых способов обмана. Ещё одна опасность – безналичные переводы, когда покупатель отправляет одну сумму, а приходит другая, так как банк снял комиссионные проценты.

Светлана Алексеевна Грахова, директор по продажам агентства недвижимости «СтройПанельКомплект» (г. Пермь):

– При самостоятельных действиях, а также при обращении к частным маклерам есть риски двойных продаж, сложность возврата задатков, получение недостоверных сведений по обременению квартиры либо по финансовому состоянию продавца (банкротство). При работе с новостройками важно учесть опыт компании на рынке, а также по какой схеме вы покупаете квартиру (паенакопление, долевое участие и др.) – в каждой из них есть свои нюансы и законодательство регулярно меняется. Покупателям достаточно сложно сориентироваться в этих вопросах, и они рано или поздно обращаются за консультацией к специалистам. В целом можно сказать, что времена самостоятельных сделок по купле-продаже недвижимости остались в прошлом, потребители в любой сфере предпочитают довериться профессионалам.

В качестве резюме

Эксперты рынка недвижимости считают, что главные ошибки самостоятельных продавцов и покупателей случаются при оценке квартиры, в выборе объекта, при составлении договора и расчётах за квартиру. При совершении сделки необходимо предусмотреть следующее:

  1. Не переоценить квартиру, что приведет к долгой продаже, и недооценить квартиру, что уменьшит выгоду.
  2. Правильно выбрать объект, потому что он может оказаться проблемным, спорным и обременённым, в результате чего сделка затянется либо будет отменена.
  3. Составить правильный договор, учесть в нём все моменты и не быть обманутым – не потерять деньги, имущество, время.
  4. Не ошибиться в расчётах, передать деньги безопасным способом и не нарваться на мошенников.

Распространенные ошибки при заключении сделок с загородной недвижимостью

Дачный сезон в самом разгаре, многие, если еще не приобрели свой загородный домик, уже подумывают о его покупке. Однако довольно часто, покупая загородную недвижимость, наши соотечественники, обращая внимание на удаленность участка от леса, наличие коммуникаций и водоемов, игнорируют очень важные моменты.

Грешат невнимательностью и промахами также и продавцы загородных домов, которые очень часто торопятся продать недвижимость и в результате допускают некоторые серьезные ошибки при заключении сделок.

В данной статье мы рассмотрим самые распространенные ошибки покупателей и продавцов, совершаемые при заключении сделок с загородной недвижимостью.

Основные ошибки покупателей загородных коттеджей

Изучение технического состояния дома

Если рассматривать по распространенности, что самая частая ошибка, которую можно смело поставить на первое место — невнимательный осмотр дома. Выбирая дом, потенциальные покупатели очень часто не обращают внимание на состояние его фундамента. Осмотр коттеджа обычно ограничивается изучением состоянием фасада и внутренней отделки. Покупатели тщательно изучают планировку дома, а фундамент обходят стороной. А ведь если хорошо подумать, то в действительности в 90% случаях сделать новую планировку дешевле, проще и быстрее, чем восстановить разрушенный фундамент. Большинство покупателей при осмотре загородного дома не проверяют состояние перекрытий и оконных рам. А ведь, если коттедж построен с нарушениями технологии и некачественно, а подобных строений в настоящее время на подмосковном загородном рынке можно встретить довольно много, то уже за 10 лет дом может прийти в полную негодность для жилья.

Отметим, что техническая экспертиза здания стоит порядка 500-2000 долларов, притом, что купить загородный дом в Московской области обойдется в сумму от 300 000 долларов. Небольшие затраты на экспертизу в данном случае обоснованы и даже необходимы — в дальнейшем они могут помочь вам сэкономить гораздо больше с учетом того, что цена вопроса в долларовом эквиваленте составляет несколько сотен тысяч.

Юридическое оформление сделки

На второе место среди самых распространенных ошибок современных покупателей стоит поставить безответственное и халатное отношение к юридическим моментам. На рынке загородной недвижимости в настоящее время очень распространены устные предварительные договоренности. Наши люди привыкли доверять на слово, и даже при заключении довольно крупных и дорогих сделок многие вопросы до самого конца основываются на устной договоренности. А порой это касается очень важных моментов, например, сроки переоформления и освобождения дома, вывоз старой мебели и многое, многое другое. При этом юристы отмечают, что подобные нюансы сделки с недвижимостью, естественно, удобнее прописать в договоре. В будущем это позволит избежать многих проблем. К тому же много времени составление договора не займет, а обеим сторонам в итоге будет гораздо спокойней.

Важно юридически урегулировать вопрос с подключением всех необходимых инженерных сетей.

Грамотный подход с юридической стороны важен и при приобретении загородного дома на первичном рынке. Особенно важно юридически урегулировать вопрос с подключением всех необходимых инженерных сетей. Часто возникает ситуация, когда застройщик обещал, что через неделю подключит коммуникации, однако некоторые застройщики довольно часто не держат свое слово. Чтобы этого избежать рекомендуем отнестись к данному вопросу с полной серьезностью и потребовать отразить в договоре подряда точные сроки подключения коммуникаций, а также предусмотреть штрафные санкции за просрочку.

Окружающая территория

На третьем месте, пожалуй, оказываются ошибки связанные с небрежным отношением к изучению окружающей местности. Покупатель должен не только внимательно осмотреть предлагаемый ему участок, но и исследовать местность вокруг продаваемого объекта недвижимости.

К сожалению, ситуация на рынке такова, что далеко не все риэлторы предупреждают своих клиентов о нежелательном соседстве со свалками и высоковольтными линиями электропередач.

Выбор из двух «одинаковых» коттеджей

Также отметим еще один достаточно важный момент — оценка и выбор объекта загородной недвижимости. На самом деле два аналогичных коттеджа, которые на первый взгляд выглядят совершенно одинаково, могут находиться на разных стадиях готовности. Человеку, который очень далек от строительного бизнеса довольно трудно понять, как и какие работы уже проведены на объекте. Как и каким материалом утеплены стены? Осуществлялась ли гидроизоляция фундамента? В действительности непрофессионалу сложно это увидеть. Уже позже в процессе эксплуатации дома покупатель это полностью прочувствует на себе. Однако, профессиональный эксперт легко определит качество постройки дома и скажет вам действительную его стоимость. Отметим, что разница в реальной стоимости сравниваемых объектов, которые на первый взгляд выглядят одинаковыми, может составить 100 или даже 200%.

Вот тут многие потенциальные покупатели совершают еще одну ошибку, выбирая в подобной ситуации более дешевый коттедж, что не всегда правильно. Чтобы получить достоверную оценку предлагаемых объектов рекомендуется провести техническую экспертизу похожих объектов, и только потом сделать свой окончательный выбор.

Главные ошибки продавцов загородной недвижимости

Очень часто владельцы загородной недвижимости, продавая свои коттедж или участок, допускают грубые ошибки, которые негативно сказываются на сроке оформления сделок, стоимости объекта, а иногда и вовсе приводят к потере потенциального покупателя. Попробуем выделить несколько самых популярных ошибок, допускаемых продавцами при осуществлении сделок с загородной недвижимостью.

Завышенная стоимость объекта

Первая и, пожалуй, самая распространенная — это завышенная стоимость продаваемого объекта. Большинство владельцев загородных домов, в первую очередь это касается объектов элитного класса, уверены, что их загородный дом является уникальным произведением искусства и второго такого в мире больше нет. Понять таких продавцов, в принципе, можно, однако, если не учитывать при формировании цены рыночную ситуацию, то процесс продажи может очень серьезно затянуться. При этом часто бывает, что владелец коттеджа понимает, что серьезно завысил продажную цену только через полгода, а то и гораздо дольше, после выставления дома на продажу. Критические замечания об очень высокой цене, как правило, владельцы элитной загородной недвижимости не слышат или просто игнорируют. В принципе, в данной ошибке, ничего страшного нет, если, конечно, не требуется быстрая продажа объекта. Проблема только в том, что продавец, совершая подобную ошибку, замораживает свои средства, которые в это время могли бы работать на него, принося некоторый, порой довольно существенный, доход.

Читать еще:  Подогрев воды в бассейне с помощью солнечного коллектора

Предпродажная подготовка дома

На второе место стоит поставить ошибки связанные с предпродажной подготовкой. Непрезентабельный внешний вид продаваемого загородного дома может очень серьезно осложнить для владельца его продажу.

Порой достаточно просто починить заедающий замок, убрать со двора мусор, почистить от снега или грязи лестницу, смазать скрипучую дверь, сделать небольшой косметический ремонт. В действительности это небольшие вложения, но они могут серьезно ускорить процесс продажи объекта и даже существенно поднять его стоимость.

На третье место можно поставить ошибку, связанную с совершенно обратной ситуацией. Некоторые владельцы загородных коттеджей, начиная небольшой косметический ремонт, потом очень увлекаются. В результате они переходят к проведению капитального ремонта. Есть владельцы коттеджей, которые твердо уверены, что фундаментальный ремонт сможет поднять цену их загородного дома примерно на 30%. Однако такой подход совершенно неправильный, далеко не каждая отделка в действительности гарантирует увеличение рыночной стоимости продаваемого коттеджа.

Психологические моменты

На четвертой позиции находится психологическая ошибка продавцов. Очень часто для людей участие в показе становится достаточно тяжелым психологическим испытанием. Причин может быть очень много: для кого-то — это стресс от самой операции купли-продажи, для другого — это обычная привязанность к жилью. Для подобных продавцов высказывания потенциального покупателя о его загородном доме могут прозвучать как личное оскорбление. И в результате это может привести к срыву следки. Порекомендовать в данном случае можно только одно — продавцу лучше не присутствовать непосредственно на показах, а все возникающие вопросы риэлтор может решить с продавцом по телефону.

Сокрытие информации

Еще одна ошибка, которой в нашем рейтинге мы отвели пятое место, заключается в том, что владелец объекта загородной недвижимости скрывает от потенциальных покупателей некоторую формацию о продаваемом доме. Часто скрывают долги, площадь участка или дома, размеры коммунальных платежей. Подобные «темные стороны», в большинстве случаев, в конце концов, раскрываются, и приводят к срыву сделки.

Подведем итоги

Как видим, и покупатели, и продавцы, при осуществлении сделок с загородной недвижимостью очень часто из-за своей невнимательности или несерьезного подхода совершают серьезные ошибки, которые приводят к денежным потерям. В заключение попробуем дать несколько советов.

Во-первых, и покупатели, и продавцы должны самым тщательным образом изучить состояние дома и адекватно оценить его техническое состояние. Покупатели в первую очередь обязаны обратить внимание на качество использованных стройматериалов и техническое состояние здания. Продавцы, в свою очередь, должны создать презентабельный вид и привести объект в надлежащее «товарное» состояние.

При осуществлении подобных сделок обязательно необходимо проведение технической экспертизы постройки, которая даст достоверную информацию о состоянии объекта недвижимости, которую сложно получить по результатам поверхностного внешнего осмотра дома.

Во-вторых, при заключении сделок с загородной недвижимостью нужно серьезно подходить к юридическому оформлению купли-продажи загородного коттеджа или участка. В договор обязательно должны быть включены все нюансы, даже те моменты, которые на первый взгляд кажутся вам не существенными. В будущем такой грамотный подход к оформлению сделки поможет избежать вам очень многих проблем.

Ошибки владельцев загородной недвижимости – как не потерять дачу

Любовь россиян к дачной жизни давно известна. С тех пор как советские граждане начали обзаводиться заветными 6 сотками, прошло уже более полувека. За это время многое изменилось: щитовые домики, окруженные грядками, в большинстве своем сменились на благоустроенные дома. Неизменным осталось одно: каждое лето миллионы наших соотечественников устремляются за город, чтобы насладиться отдыхом на природе. Однако не все дачники понимают, что участок и дом, которые они давно считают своими, могут запросто перейти в чужие руки, если право собственности на них не было зарегистрировано в установленном законом порядке. О том, как не потерять дачу и каких ошибок нельзя допускать, если вы решили купить загородный дом или земельный участок, вы узнаете из этой статьи.

Какие документы должны быть на дом и землю

Многие российские дачники, в свое время вступив в садовое товарищество, наивно полагают, что являются собственниками полученного участка. Однако на самом деле это не так. Для того, чтобы в случае необходимости защитить свои права, землю нужно оформить в собственность. То же самое относится и к жилой недвижимости на участке. Не стоит забывать, что на дачный дом должен быть отдельный пакет документов. В идеале, чтобы спать спокойно, владельцу дачи нужно иметь на руках следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы на землю (постановление о предоставление участка, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
  • акт сдачи дома в эксплуатацию;
  • 2 свидетельства о регистрации права (на дом и участок).

Наличие этих документов нужно в первую очередь проверять и при покупке участка с домом. Если при подготовке к сделке возникают сомнения, можно подстраховаться и провести дополнительную проверку. Например, на сайте Росреестра (www.rosreest.ru) есть возможность по кадастровому номеру или адресу участка получить информацию о его владельце, а также наличии обременений (залог, арест). Кроме того, не стоит забывать и о личности хозяина приобретаемой земли. Убедитесь, что человек, с которым вы ведете переговоры, и собственник недвижимости – это одно и то же лицо.

При покупке участка также следует обращать внимание на особенности сделки. Сергей Мазенков, генеральный директор компании «Родные земли», советует избегать предложений внести средства за объект сделки по договору дарения: в случае спорной ситуации можно лишиться не только земли, но и денег. Отдельный вопрос – покупка участка без подряда. Спрос на земли в «чистом поле» достаточно велик. Для покупателя они привлекательны благодаря низким ценам.

Однако при оформлении права собственности нужно учесть несколько нюансов. Например, продажа доли в общей собственности – серьезный повод насторожиться. «Когда покупатель оказывается владельцем не личных 10 соток, а 1/20 доли в праве общей долевой собственности на участок площадью в 2 га, то его право пользования и распоряжения собственностью существенно ограничено. В этом случае практически любой шаг необходимо будет согласовывать с дольщиками. Да еще и местоположение доли устанавливается по соглашению со всеми владельцами – бывают и споры. Поэтому нет ничего лучше, чем простой и понятный договор купли-продажи земельного участка», – предостерегает Мазенков.

Использование участка не по назначению

При покупке земли нужно помнить о том, что каждый участок относится к определенной категории, определяющей его целевой назначение. Проще говоря, разбить на одном и том же участке огород и организовать торговый склад по закону не получится. Вид разрешенного использования надела обычно указывается прямо в свидетельстве о регистрации права. Эту же информацию можно узнать из кадастрового паспорта или запросив сведения в Росреестре.

Чтобы понять, как можно использовать земли разных категорий, стоит ознакомиться со следующими юридическими документами:

  • Земельный кодекс РФ (статья 85) и Градостроительный кодекс РФ (глава 4) содержат сведения об использовании участков для ИЖС;
  • Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» расскажет о назначение дачных, садовых и огородных участков;
  • Федеральный закон от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» содержит сведения о правилах использования приусадебных земельных и полевых участков.

Помните, что назначение земли – не пустой звук. За нарушение этих правил можно получить административный штраф (ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях), а в крайних случаях Гражданским кодексом даже предусмотрено принудительное изъятие участка (статьи 284 и 285 ГК РФ). Например, сельскохозяйственные земли и участки для ИЖС могут быть принудительно изъяты, если в течение 3 лет не используются по назначению.

Изъятие земельного участка для государственных нужд

Кстати, земельного участка можно лишиться даже ничего не нарушая. Так в связи с активной застройкой территории на карте Новой Москвы в апреле 2013 года был принят закон, упрощающий порядок изъятия земель, расположенных на территориях, отведенных под строительство объектов регионального и федерального значения. Согласно документу, гражданин должен в течение 5 месяцев принять решение о заключении с властями соглашения об изъятии участка. В качестве компенсации владелец сможет получить денежную сумму (определяемую независимым оценщиком) или вдобавок к ней на выбор – готовое жилье или участок под строительство. Новые правила распространяются и на территорию Подмосковья.

Таким образом, дачи множества москвичей могут оказаться под угрозой изъятия. По мнению экспертов, это может привести к снижению спроса на загородную недвижимость в зоне риска. Ситуация осложняется еще и тем, что какие пока неизвнстно, какие объекты появятся на изъятых землях. Окончательный план застройки столичные власти планируют утвердить к 2016 году.

Потребовать отдать участок для государственных нужд могут не только на территории МО. Правда, для других субъектов введен подробный перечень оснований для изъятия, а владелец земли должен быть извещен об этом не позднее чем за год. Это время дается собственнику на принятие решения о продаже земельного участка властям и выбор варианта компенсации.

Потерять дачу, которую вы уже давно привыкли считать своей, не так уж сложно. Чтобы попасть в группу риска достаточно допустить досадную ошибку при совершении сделки, нарушить правила эксплуатации участка или оказаться в зоне, отведенной под реализацию федеральных программ. Конечно, спрогнозировать, что по вашему участку захотят проложить газопровод или власти решат изъять его под муниципальную застройку, сложно. Однако избегать типичных юридических ошибок при покупке и использовании земли и строительстве загородного дома – в интересах каждого, кто не хочет потерять дачу.

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector