Титульное страхование недвижимости — защищаем право собственности
Santeh-nik.ru

Инженерные системы

Титульное страхование недвижимости — защищаем право собственности

​Что такое титульное страхование

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

— вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

— вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

— нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

— некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

— установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

— признание недееспособным одного из участников сделки;

— совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю освещали Банки.ру.

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

Защищаем право собственности: всё об особенностях титульного страхования

Представьте, что вы купили квартиру, а затем, оказывается, что у продавца не было права на реализацию недвижимости и суд постановил вернуть жилье прежнему владельцу. Получить компенсацию в подобных случаях можно, заключив договор титульного страхования, о котором мы поговорим в этой статье.

Законодательство о титульном страховании

Договор титульного страхования позволяет собственнику жилья компенсировать свои убытки в случае потери права собственности. В отличие от европейских стран, в России никакого специального законодательства о страховании титула не существует. Но все же этот вид страхования иногда используется в РФ. Необходимость в нем возникает из-за несовершенства законодательства, которое никак не защищает владельца жилья от случаев его возвращения первоначальному собственнику.

Единственное исключение, которое предусматривает законодательство — возможность получения россиянами компенсации за утраченное жилье, если в их пользу вынесено решение суда, но его не удалось исполнить в течение года.

Показательный случай произошел в Челябинской области. Женщина купила комнату в коммуналке, а затем выяснилось, что ее бывший владелец приобрел эту недвижимость у психически нездорового человека. Суд постановил вернуть комнату первоначальному владельцу, а неудачливая покупательница должна была получить деньги, потраченные на покупку комнаты. Вот только взыскать их с человека, который оформил квартиру в собственность, оказалось невозможным, поэтому через год после того, как было вынесено решение суда, женщина получила право на компенсацию от государства. Таким образом, деньги, потраченные на приобретение комнаты, ей удалось вернуть.

Правда, размер возможной компенсации ограничен миллионом рублей — смехотворная сумма для людей, покупающих жилье в крупных российских мегаполисах. Да и процедура компенсации четко не регламентирована, поэтому случаи, когда деньги реально выплачиваются людям, потерявшим жилье, очень редки.

Читать еще:  Какую подложку купить под ламинат

В каких случаях работает титульное страхование

В российском законодательстве предусмотрен всего один случай, когда бывший владелец жилья может надеяться хоть на какую-то компенсацию. При этом существует множество ситуаций, когда право на владение недвижимостью может быть потеряно. Вот лишь некоторые из них, позволяющие получить компенсацию за потерю жилья по титульному страхованию:

  1. Квартира куплена в результате незаконной сделки.
  2. Сделка проведена по фальшивым документам.
  3. Одна из сторон признана недееспособной.
  4. Сделка нарушила права третьих лиц.
  5. Право собственности получено по неправомочному решению суда.
  6. При регистрации сделки допущены серьезные ошибки.
  7. Сделка имела мошеннический характер.

Пример полученной страховки титула

После нескольких лет судебных разбирательств продавец квартиры сумел доказать, что заключал сделку, будучи сильно пьяным и не мог адекватно оценивать происходящее. Суд постановил вернуть ему квартиру, а покупателю, который перед сделкой оформил страхование титула, причитающуюся ему по договору страховку.

Цена и срок страховки

Стоимость ежегодного титульного страхования достаточно высока. В разных страховых компаниях она может колебаться в пределах 0,15%-1% от страховой суммы.

Тариф зависит от особенностей сделки и того, по какой причине клиент прибегает к страхованию титула.

Если владелец недвижимости решает самостоятельно застраховать титул, стоимость страховки в среднем на 50% больше, чем в случаях, когда на титульном страховании настаивает банк. Подобная дискриминация связана с тем, что банк самостоятельно проводит проверку ипотечных заемщиков и их будущей недвижимости, что значительно облегчает работу сотрудников страховых компаний.

Также стоимость страховки может увеличиваться, если выявлены сведения о нарушении или возможности нарушения прав третьих лиц на квартиру в ходе какой-либо из продаж (сделка проводилась без разрешения супруга продавца, были нарушены интересы несовершеннолетних детей, прописанных в квартире, заканчивается срок лишения свободы человека, который может претендовать на жилье — список подобных случаев очень велик).

Чаще всего титул страхуется на следующие сроки:

  1. Один год — чаще всего покупка квартиры оспаривается в первый год после совершения сделки.
  2. Три года — в течение этого срока, по общим правилам, можно оспорить действительность сделок по купле-продаже жилья.
  3. Десять лет — н а этот срок может продлеваться исковая давность по спорам о признании продажи жилья недействительной.

Впрочем, даже десять лет страховки не предел. Исковая давность отсчитывается с момента, когда человек, требующий признать сделку по продаже недвижимости недействительной, узнал о ее совершении. Поэтому теоретически иск может быть подан и спустя несколько десятилетий после покупки квартиры или дома.

Основные советы при заключении договора

1. Многие банки требуют оформлять страховку лишь на сумму задолженности перед банком. Но раз уже ипотечный заемщик соглашается ежегодно выплачивать немалые суммы по договору титульного страхования, стоит оформить страховку на полную стоимость недвижимости.

2. Следует убедиться, что договор предусматривает страховку всей «истории» недвижимости, а не только ее последней продажи.

3. Следует выяснить, предоставляет ли страховая компания рассрочку в выплате страховки. Для людей, которые потратили все сбережения на покупку недвижимости, это очень актуальное условие.

Когда титульное страхование бесполезно

Существует ряд распространенных оговорок, которые содержат договоры титульного страхования. В этих случаях клиент не сможет получить страховку:

  1. Имущество передается третьим лицам по договору дарения или по любому возмездному договору.
  2. Застрахованная квартира уничтожена.
  3. Владелец жилья отказался от права собственности.
  4. Застрахованное жилье используется не по назначению.
  5. Изменены конструктивные особенности жилья (перенесены инженерные системы, проведена перепланировка, что повлекло изменения в техпаспорте недвижимости и т. д.).
  6. Застрахованная недвижимость изъята государственными органами.

Впрочем, часто страховые компании отказываются выплачивать клиентам страховку не только из-за подобных оговорок, но и по совсем надуманным причинам.

Ярким примером является история квартиры семьи Чалаевых, которые купили недвижимость в ипотеку и по требованию банка оформили титульное страхование. Сделку проводил риелтор, которого рекомендовал банк. Вскоре после заключения сделки выяснились крайне печальные факты.

Оказалось, что на жилье претендуют еще и сводные братья женщины, которая была первоначальным собственником квартиры. Они пытались получить квартиру в наследство, но им было отказано во вступлении в права.

Братья оспорили это решение, а пока они доказывали свое право на жилье, квартиру успели продать пять раз. Последними покупателями стали именно Чалаевы и через полгода после покупки ими квартиры, суд все-таки наложил арест на недвижимость по иску братьев.

В итоге супруги Чалаевы были признаны недобросовестными покупателями, так как, по мнению суда, они должны были пообщаться с соседями и собрать больше информации о квартире. А страховая компания отказала Чалаевым в выплате компенсации по страхованию титула.

Статистика страхования титула

В настоящий момент титульное страхование мало распространено на территории РФ. Чаще всего подобные договора заключаются ипотечными заемщиками по требованию банков. По словам специалистов в этой области, банки требуют страховать титул только в случаях, когда в ипотеку приобретается вторичная недвижимость, а не квартиры в новостройках. Они считают, что риск лишиться квартиры в новостройке невелик, так как она не имеет длительной истории смены собственников. Поэтому услугой страхования титулов зачастую пользуются лишь ипотечные заемщики, покупающие квартиры на вторичном рынке.

По статистике, в 2014 году было выдано восемьсот тысяч кредитов на приобретение жилья. По данным крупнейших банков, лишь треть из этих заемщиков взяли кредиты на покупку вторичного жилья.

Люди, приобретающие жилье за собственные деньги, по словам специалистов страховых компаний, пользуются титульным страхованием крайне редко. Ежегодное количество подобных случаев исчисляется всего лишь несколькими десятками или сотнями.

Все за и против титульного страхования

Главное преимущество страхования титула очевидно — оно позволяет получить компенсацию в случае утраты жилья.

Но при этом владельцу недвижимости ежегодно придется выплачивать немалые суммы страховой компании. К тому же, в список ситуаций, при которых страховка не будет выплачиваться, теоретически может попасть любая сделка по недвижимости в России. Поэтому очень велика вероятность, что владелец недвижимости не только потеряет квартиру, но и зря потратит десятки тысяч рублей на страхование титула.

Да и страховые компании перед заключением с клиентом договора проводят проверку недвижимости и в случае обнаружения сомнительных фактов, которые могут привести к утрате жилья, отказываются оформлять страховку. То есть по факту клиент будет платить страховые взносы за квартиру, которой титульное страхование, скорее всего, вовсе не нужно.

Поэтому страхование титула следует рассматривать как дополнительную меру предосторожности, но не как панацею от утраты квартиры.

Титульное страхование

Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

  • в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
  • имеет место случай мошенничества;
  • не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества титульного страхования

  • договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
  • проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);
  • минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;
  • при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

  1. Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
  2. Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
  3. Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Наши договоры включают максимальное количество всевозможных рисков, от которых мы вас защищаем. К основным рискам, включенным в страховое покрытие, относятся:

  1. Риски признания сделки недействительной:
    • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
    • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
    • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
    • сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
    • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
    • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
    • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
  2. Риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника).
Читать еще:  Вытяжка в интерьере кухни

Мы стремимся сделать наши страховые программы максимально прозрачными, поэтому об основных исключениях из страхового покрытия по страховым программам мы заявляем открыто

По стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

  1. Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.
  2. Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.
  3. Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.
  4. Обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя).
  5. Отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю).
  6. Прекращения права собственности на земельный участок.
  7. Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
  8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
  9. Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Для оформления полиса титульного страхования вам потребуются следующие документы.

Заполненная Анкета-заявление настрахование

Документы для страхования земельных участков

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.
  3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
  4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.
  5. Свидетельство о смерти наследодателя.
  6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.
  7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.
  8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
  9. Кадастровый план на земельный участок (формы В1, В2, В3, В4 и В5).

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать от вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Документы для страхования недвижимости

  1. Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
  3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.
  6. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).
  7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания,
  8. Свидетельство о смерти наследодателя.
  9. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или:
  10. Договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями или
  11. Справка ЖСК о полностью выплаченном пае.
  12. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.
  13. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
  14. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).
  15. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).
  1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.
  2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать у вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Как оформить полис

  • Отправьте заявку на страхование (кнопка внизу экрана);
  • Позвоните нам по бесплатным номерам:

0530
для звонков с мобильных телефонов

Что такое титульное страхование сделок с недвижимостью и сколько это стоит?

​Страхование недвижимости – весьма востребовано в связи с тем, что подавляющее большинство банков не согласится предоставить ипотечный кредит, без соответствующей страховки. Да, по закону страховщик имеет право в течение 5 дней после оформления страховки отказаться от нее, но тогда и банк вправе отказать заемщику в кредите или же повысить процент за пользование заемными средствами. В итоге: страхование необходимо и все больше заемщиков оформляют именно титульное (страхование риска утраты права собственности на квартиру). Сегодня мы поговорим о том, что такое титульное страхование недвижимости и сколько стоит эта услуга.

Определение

Титульным называется страхование, призванное защитить добросовестного покупателя недвижимости от риска потерять право собственности на нее. Страхуется риск потери права собственности из-за дефекта титула, под которым подразумевается документ, удостоверяющий это право собственности (договор купли-продажи). Ошибочно полагать, что любая утрата права собственности будет признана страховым случаем при титульном страховании. Не будет признана страховым случаем гибель недвижимости вследствие пожара, взрыва, землетрясения, умышленного разрушения и т.д.

Почти всегда право собственности приобретается в ходе сделки купли-продажи, но при этом крайне редко цепочка ее участников ограничивается только покупателем и продавцом. Куда чаще объект переходит от одного собственника к другому несколько раз. В процессе таких переходов, вполне вероятно, могут иметь место нарушения закона, например, из-за ущемления прав третьих лиц. В итоге недвижимость может стать предметом судебного разбирательства, а судебным решением приобретатель лишен своего права собственности. Страховка титула покроет этот убыток.

Перечень вероятных страховых случаев

Страховым случаем при заключении договора титульного страхования сделок с недвижимостью признается любое основание для признания недействительным договора купли-продажи. Причины для наступления страхового случая могут быть самые разные, от добросовестного заблуждения, до прямого мошенничества. Но в любом случае страхователь защищает свои имущественные интересы страховкой, по которой страховая компания вернет клиенту всю сумму, потраченную на сделку.

Объектом титульного страхования может стать не только квартира. Страховые договора заключается и на земельные участки, части помещений жилого или промышленного назначения, иные объекты недвижимости. Причем застраховать можно не только утрату права собственности, но и утрату права распоряжаться недвижимостью, пользоваться ею, владеть.

Среди самых распространенных причин потери правового титула можно перечислить:

  • Ущемление имущественных прав третьих лиц (несовершеннолетних, наследников, иных сособственников и т.д.). Например, квартира продана, но прописанному в ней несовершеннолетнему не предоставлена для проживания иная жилплощадь;
  • Незаконность совершенной ранее сделки купли-продажи, дарения, перехода недвижимости по наследству и т.д. Например, нарушено право несовершеннолетнего на наследование части жилплощади, которая стала объектом сделки купли-продажи;
  • Подделка правоустанавливающих документов продавцом. В этом случае нарушены нормы не только ГК РФ, но и УК РФ;
  • Мошенничество;
  • Ошибки при совершении регистрации нового права собственности. Таковые могут быть выявлены при регистрации прав собственности предыдущего владельца, что автоматически не даст новому собственнику зарегистрировать свои права;
  • Недееспособность любой стороны сделки купли-продажи;
  • Неправомочное решение суда, в силу которого совершенная сделка купли-продажи признана недействительной.

Также титульное страхование квартиры очень востребованная услуга при оформлении ипотеки.

Почти всегда, обращаясь в банк для получения ипотечной ссуды, чтобы купить квартиру на вторичном рынке недвижимости, заемщику будет выставлено требование застраховать титул. Сделки купли-продажи на вторичном рынке считаются весьма рисковыми. Это не единственный вид страхования, которое требуется оформлять покупателю квартиры в ипотеку, чаще всего банки дополнительно требуют страховать недвижимость от пожара.

Сколько стоит титульное страхование?

Сумма страховки напрямую зависит от того, во сколько оценена квартира или иной объект недвижимости. В расчет берется цена из договора купли-продажи, либо оценка недвижимости БТИ. Чаще всего применяемый тариф равен 0,5-1% от этой цены. Соответственно, при оценке квартиры, скажем, в 1 млн. руб., цена титульной страховки составит 5-10 тыс. руб.

Таковы расценки на год страхования. Если клиент желает изначально застраховать титул на несколько лет в определенной страховой компании, тогда сроком страхования может быть назван любой период от 1 года до 10 лет. Сумма страховки в этом случае увеличится пропорционально числу лет страхования с небольшим дисконтом. Предельный срок страхования отталкивается от норм действующего законодательства. Согласно ГК РФ, сделки могут быть оспорены в суде спустя не более 3 лет после их совершения, однако, в ряде случаев срок исковой давности может быть продлен до 10 лет.

Читать еще:  Как поклеить обои без помощников: советы мастера

Когда квартира оформляется в ипотеку, важно понимать, что титульная страховка не будет привязана к сумме займа. Страхуется риск утраты права собственности, а не кредит. Поэтому не имеет значения, на какую сумму оформляется ипотека, цена страховки привязана не к сумме займа, а только к оценочной стоимости недвижимости.

Одним из видов мошенничества является умышленное завышение цены страхуемого титула. В этом случае страховая компания вынуждена выплачивать клиенту сумму, значительно превышающую ценность недвижимости, при наступлении страхового случая. Если страховщик установит обман, тогда договор страхования будет признан утратившим силу. Страховую компенсацию клиент не получит.

Почему договор купли-продажи может быть аннулирован?

Аннулирование договора купли-продажи является самым распространенным страховым случаем при титульном страховании недвижимости. Решение суда чаще всего становится основанием для аннулирования договора. Истцом в таком деле выступают собственники, чьи права были нарушены при совершении сделки.

Согласно действующему законодательству, сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной, когда:

  1. Нарушает любой закон или иной нормативный акт.
  2. Является прикрытием для совершения иной сделки.
  3. Не предполагает появления у покупателя права собственности на недвижимость.
  4. Совершена лицом, не обладающим в полной мере дееспособностью.
  5. Продавцом выступает несовершеннолетний старше 14 лет.
  6. Совершена продавцом под влиянием какого-либо заблуждения.
  7. Совершена дееспособным лицом, не отдававшим в силу определенных причин отчета в своих действиях.
  8. Совершена под действием угрозы насилия, иного принуждения.

Крайне важно перед тем, как выбрать страховую компанию и оформить договор страхования титула, лично убедиться в том, что документы на квартиру в полном порядке. Сделать это самостоятельно крайне сложно, так как в отдельных правовых нюансах способен разобраться только опытный юрист по недвижимости. Заинтересован в проверке прежде всего сам покупатель, так как установление страховой компанией ошибок в документах может трактоваться как умысел клиента совершить подлог и мошенничество со страховкой.

Титульное страхование недвижимости: что это такое и когда оно нужно

Титульным страхованием называется особая форма правовой защиты от финансовых рисков, связанных с потерей права собственности на недвижимость либо его ограничением определенной частью владения. Главное его отличие от других – оно защищает не от тех событий, которые теоретически могут произойти в будущем, а от последствий тех, которые уже случились. На момент покупки титула данные события страхователю известны быть не должны, равно как и проявлять себя каким либо образом. Подробнее о рисках и порядке оформления договора, срока выплат и стоимости страховки читайте далее.

Определение

Самостоятельная покупка жилой недвижимости сопровождается целым набором рисков. Каждый гражданин при желании может заключать договор страхования титула (то есть это вид добровольного страхования). В основе имущественного страхования лежит защита от риска материальных потерь в тех условиях, когда добросовестный покупатель может потерять право собственности на объект недвижимого имущества. Цель документа – удовлетворение потерь, которые возникли в результаты его утраты.

Предмет титула – право собственности добросовестного покупателя на любой вид недвижимости, который был им куплен.

К процедуре титульного страхования в последние годы стали все чаще прибегать при покупке вторичного жилья, поскольку в данной сфере страховые случае возникают чаще всего. Если со временем будет обнаружено, что в ходе совершения определенной сделки был нарушен закон, ее оспаривают – например, наследники подают иск. Суд может принимать разные решения по делу, в том числе лишать права собственности всех позднейших приобретателей. Самые часто встречающиеся подводные камни:

  • приватизация проводилась без учета гражданских прав детей, которые не достигли совершеннолетнего возраста;
  • одного из собственников не было при проведении процедуры по причине отбывания дисциплинарного ареста или пребывания в иных местах по принудительному содержанию.

Титульное страхование имущества чаще всего проводится при сделках на вторичном рынке жилья, но может быть оно полезно и при покупке новых квартир.

Покупатели недвижимости на первичном рынке могут терять титул в том случае, если недобросовестный застройщик решил продать одну квартиру нескольким покупателям сразу. Поэтому оформление страховки является верным вложением в собственную безопасность и надежной защитой от финансовых потерь.

Право собственности на жилье позволяет его владельцу владеть имуществом на законном основании в полном объеме и управлять им на свое усмотрение. Проблемы возникают тогда, когда оно нарушается.

Рассмотрим основные страховые риски, связанные с потерей титула:

  • договор купли-продажи был заключен с нарушениями указаний текущего законодательства;
  • сторонние лица получили право собственности после его отчуждения от законного владельца;
  • документы по сделке были с юридической точки зрения составлены неправильно.

На законных основаниях сделка может быть признана недействительной, если гражданин имеет ограничения в плане дееспособности, психические расстройства, склонен к злоупотреблению алкоголем и психотропными веществами, не достиг совершеннолетия. Также сюда относятся все факты заключения договоров под давлением, действием угроз, при отсутствии одного из прежних собственником имущества и в том случае, если в ходе осуществления сделки гражданин не вполне мог руководить своими поступками.

Когда применимо

Титульное страхование направлено на защиту собственности на все относящиеся к недвижимому имуществу предметы, включая земельные наделы. Силу оно приобретает в случае наступления финансовых рисков, приводящих к потере права собственности или ограничению на его использование. Если по решению суда гражданин утратил право собственности, страховая обязана выплатить ему компенсацию для покрытия всех расходов, связанных с защитой интересов покупателей – то есть новых собственников жилья.

Главная цель титула – возмещение потерь, понесенных в результате полной или частичной потери лицом права собственности на законно купленную недвижимость.

Объекты титульного страхования:

  • квартиры, дома, комнаты, другие типы жилья;
  • загородные дома;
  • здания иного назначения (например, гаражи);
  • участки;
  • а также офисы и прочие коммерческие помещения.


Принадлежать они по закону могут физическим и юридическим лицам.

С видами страхования имущества можно ознакомиться по ссылке.

Особенности договора

Порядок заключения договора титульного страхования предполагает соблюдение ряда формальностей. Составляется документ в соответствие с прописанными в действующем Гражданском кодексе указаниями. Срок действия договора может составлять от 1 до 10 лет, исковая давность по использованию любых последующих ситуаций, которые могут возникать в результате признания сделки покупки, дарения жилья недействительной, составляет три года.

Обязательный этап подготовки к заключению договора страхования – проведение предстраховой экспертизы в целях изучения документации на конкретный объект недвижимости.

До заключения договора имущественного страхования обязательно проводится предстраховая экспертиза, по результатам которой принимается решение об осуществлении процедуры. Если страховщик обнаружит вызывающие некоторые сомнения факты, взнос может быть повышен. В ряде случаев заявитель вообще получает отказ в проведении процедуры.

При заключении договора страхователь обязан оплатить страховую премию. Учтите, что если вы укажете неверные сведения в документах, то они при обнаружении нарушения будут признаны недействительными. Также страхователь обязан немедленно уведомлять СК о подаче исков, начале споров и прочих событиях, которые могут привести к наступлению страхового случая.

Сроки и стоимость

Страховой случай, связанный с конфискацией недвижимого имущества, наступает тогда, когда страхователь по решению суда лишается права собственности на приобретенную им ранее недвижимость. Страховая в данном случае должна выплатить компенсацию по страховке в прописанные в договоре сроки, при этом размеры компенсации должны быть соразмерными полной стоимости потерянного объекта недвижимого имущества (она прописывается в договоре при его подписании). Главное основание для расчета цены недвижимости – акт оценки, составленный независимым экспертом перед заключением сделки покупки-продажи, соглашения о дарении, обмене и так далее.

В стоимость компенсации могут включаться расходы на судебное производство – это происходит в тех случаях, когда в договоре они не предусматриваются.

Стоимость услуги титульного страхования сложно назвать низкой, но она оправдана до последней копейки за счет предоставляемых гарантий. Тариф рассчитывается с учетом цены квартиры и составляет 1-4% в компании «Ингосстрах», 7-1.5% в «РОСНО», от 0.6% в «Росгострахе» и так далее. Точные условия сотрудничества уточняйте в выбранной страховой компании.

Про страхование имущества граждан читайте здесь.

Видео

Заключение

Титульное страхование защищает законное право собственности добросовестного покупателя недвижимости. Если по решению суда он будет лишен данного права, страховая выплачивает полную стоимость квартиры, дома, участка, гаража и так далее в целях покрытия финансовых убытков. То есть защита направлена на нового владельца недвижимости. Про страхование недвижимого имущества юридических лиц читайте тут.

Страховка имущества при ипотеке: страхование залогового объекта недвижимости

Страхователь при заключении договора страхования уплачивает страховщику

Виды имущественного страхования: какие бывают

Финансовое страхование рисков: для юридических лиц компании

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector